路線価 (2023) 宮崎県延岡市大武町394-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 延岡市宮崎県延岡市大武町３９４番１
価格時点	2023 年
駅名	延岡駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2,400万 円 (1781 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,631 円 1平米 1万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,400万 円 (1781 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,631 円／坪 1平米 1万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、延岡市内に位置する中小規模の工業地域である。需要者の中心は、地場の工場事業者や物流業を営む事業者などの法人事業者。同一需給圏内において目立った新規の企業立地は見られないものの、工業地に対する一定の需要は認められることから、需給ともに低位ながらも安定的に推移している。需要の中心価格帯は、市内における商業地の取引は少なく、価格帯もまちまちであるため、見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は、延岡市のほか隣接市町に形成された工業地域で、需要者の中心は、地場の事業者や県外資本の事業者が考えられる。地場企業や県外事業者の生産拠点として各種加工、製造に関する大小様々な工場が連たんしており、工業地域としての熟成度は極めて高い。物流拠点としての性格を持つ地域ではないため、用地需要の高まりは伺えないが特段の下落余地もない。中心価格帯は５００坪前後で５０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域や同一需給圏内の類似地域においては自用の工場が多く存することから、賃料水準の把握が困難なため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用の工場を前提とした取引が中心となっており、取引事例比較法の適用において、同一需給圏内の類似地域等で信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は工業専用地域内に存するため、工業地域としての純度が高い地域内の取引を中心に選択した規範的事例に基づく取引事例比較法を適用した。収益還元法については収益性を思考しない需要者の属性等を考慮し適用していない。本件評価における適用手法は取引事例比較法のみとなったが、対象標準地に係る需要者属性等から最も適合性が認められる。したがって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	延岡駅　北東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	538.7 坪 (1781 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場が建ち並ぶ延岡港に近い工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	延岡市宮崎県延岡市大武町３９４番１
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中小規模の工場地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	60 m
面積	1800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、中小規模の工場が建ち並ぶ工業地域である。地域内に格別の変動要因はみられないが、近隣地域等に存する中小工場地については一定の需要が認められる。地価は当面の間、横ばい基調で推移すると予測する。 (2)中堅、大手事業者の工場が集積する地域。発展余地等は伺えないが、工場専用地域の設定がされ極めて熟成度が高いため、地価は現状の水準を保ったまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小規模の工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万4,631 円 1平米 1万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万4,631 円 1平米 1万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)延岡市内では大規模工場等の新規立地はみられないものの、中小規模の工場地に係る不動産取引が一定程度みられる状況にある。 (2)２０２２年度の県内企業設備投資計画は、非製造業が減少に転じたが、製造業が５年ぶりの増加となり、全産業でも２年連続増加の見込み。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動等はみられない。中小工場地に係る需給は比較的安定しており、地価は横ばい基調で推移している。 (2)当市は県内屈指の工業都市で、本件地域も各種工場が連たんし、極めて熟成度の高い地域性を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210645203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市大武町３９４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,931 円／平米 5万5,974 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,186 円／平米 6万123 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,694 円／平米 4万5,272 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211145203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市大武町３９４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,669 円／平米 7万1,638 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,207 円／平米 5万3,580 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220945203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市大武町３９４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,095 円／平米 3万9,986 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,469 円／平米 4万1,223 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,460 円／平米 3万7,887 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220245203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市大武町３９４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,989 円／平米 4万9,554 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,072 円／平米 5万6,440 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,255 円／平米 4万3,821 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情