路線価 (2023) 宮崎県えびの市大字栗下字沼田74-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 えびの市宮崎県えびの市大字栗下字沼田７４番２
価格時点	2023 年
駅名	えびの駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	396万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	396万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,688 円／坪 1平米 1万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、えびの市内全域の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏に属するえびの市の居住者が多い。当該地域は、小規模一般住宅の中に空地も見られる住宅地域であるが、地域経済の低迷等により土地取引は少なく、地価は下落傾向で推移している。土地は４００万円程度、新築戸建住宅は１，６００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏はえびの市内の住宅地域で、需要者の中心は自己居住を目的としたえびの市内の居住者が大半で、圏外からの転入はほどんど見られない。えびの市の人口減少は依然として大きく、４０％を超える高齢化率で、年間着工新設住宅戸数は年間５０件を下回っており、住宅地の需要は減少傾向が続いている。市場の中心となる価格帯は土地４００万円程度、新築戸建住宅は１，６００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は、小規模一般住宅の中に空地も見られる住宅地域であるが、戸建住宅が標準的であり、賃貸市場は成熟していないため、収益性からの検討が困難であると判断し収益還元法は適用しなかった。比準価格は市場性を反映した価格であり信頼性がある。したがって、価格の決定にあたっては、比準価格を標準として、さらに前年度価格も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は小規模戸建住宅の中に空地も見られる住宅地域で、当地域内には共同住宅等の賃貸物件はほとんど見受けられず、賃貸市場が成立していないことから収益還元法の適用を断念した。比準価格はえびの市内の住宅地域に所在する信頼性のある取引事例を採用して求められた実証的な価格であり、規範性を有する。従って、比準価格を標準とし、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	えびの駅　北西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	105 坪 (347 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅の中に空地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	えびの市宮崎県えびの市大字栗下字沼田７４番２
標準地の範囲
東	100 m
西	90 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	18 m
面積	350 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域は、小規模一般住宅の中に空地も見られる住宅地域であるが、土地の需要はやや弱含みであり、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (2)当該地域は小規模戸建住宅の中に空地も見られる市役所に近接した既成住宅地域である。地域要因に特段の変動は見られない。市内の人口減少、高齢化等から住宅地の需要は低調で、地価水準は当面下落傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響が見られるものの、持ち直しの動きも見られる。 (2)市内の人口減少率は依然として大きく、世帯数も減少傾向である。高齢化率は４０％を超えている。
地域要因
(1)小規模一般住宅の中に空地も見られる住宅地域であり、土地の需要は弱含みのため、地価は下落傾向にある。 (2)えびの市の人口減少は依然として大きく、４０％を超える高齢化率で、住宅地の需要は減少傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220145209 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	えびの市
地域	宮崎県えびの市大字栗下字沼田７４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,125 円／平米 5万3 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,450 円／平米 4万7,772 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,450 円／平米 4万7,772 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220345209 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	えびの市
地域	宮崎県えびの市大字栗下字沼田７４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,700 円／平米 2万5,456 円／坪
推定価格 平米 坪	7,577 円／平米 2万5,050 円／坪
標準価格 平米 坪	1万225 円／平米 3万3,804 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210345209 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	えびの市
地域	宮崎県えびの市大字栗下字沼田７４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,244 円／平米 3万7,173 円／坪
推定価格 平米 坪	1万918 円／平米 3万6,095 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,958 円／平米 3万9,533 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情