路線価 (2023) 秋田県潟上市天王字棒沼台94-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 潟上市秋田県潟上市天王字棒沼台９４番１９
価格時点	2023 年
駅名	出戸浜駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	154万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万9,340 円 1平米 5,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	154万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万9,340 円／坪 1平米 5,850 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、潟上市の住宅地域を中心に、隣接市町の市街化調整区域内等の住宅地域全域。需要者は、地縁性を有する者が中心である。一般住宅が見られるが、長らく空地のままや畑・原野が多く、地域内の人口減や高齢化が進む状況下で、住宅需要は少ない。周辺を含め土地取引が活発でないことから、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は、潟上市全域及び秋田市北部の市街化調整区域及び都市計画区域外の住宅地域である。需要者は地区内に地縁や血縁を有する者にほぼ限定される。都市計画法第３４条第１１号に基づく指定区域に該当しているが、街路がやや雑然とした既成住宅地域であり、周囲の状況から住宅地として選好される可能性に乏しい。もとより不動産取引が活発に行われる地域ではなく、需要の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の戸建住宅が中心で新規のアパート建築も見られず賃貸市場が成立しておらず、収益還元法を適用できなかった。自用目的の取引が中心であるため、実際の取引事例に基づき求められた比準価格の信頼性は高いと考える。更には、代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、対象標準地と代替競争関係が認められる取引事例をもとに試算された実証的な価格であり、採用した取引事例は広範囲に及ぶが、要因比較は対象標準地の特性を踏まえて適切に行われている。また、市街化調整区域に位置し、自用の建物が大半を占める地域であることから、賃貸想定に実現性がないため、収益価格は試算できなかった。本件では、比準価格を適切と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ出戸浜駅北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	79.6 坪 (263 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が見られる周囲に原野等が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	潟上市秋田県潟上市天王字棒沼台９４番１９
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	15.5 m
面積	250 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	市街化調整区域内に古くに開発された小規模開発住宅地
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)過疎化から今後は空家の増加が懸念されるが、熟成した住宅地域であり当面は現状を維持と予測。原野等が広がり、発展要因もなく、住宅需要が回復する見通しがないため、地価は下落傾向で推移すると予測。 (2)当地域には格別の変動要因はなく、利用状況は現状維持と予測する。周囲には原野や農地も多く、住宅需要は低迷している。今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万9,340 円 1平米 5,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万9,340 円 1平米 5,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万9,340円 1平米 5,850円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 1万9,770円 1平米 5,980円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万9,340円 1平米 5,850円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 1万9,770円 1平米 5,980円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)秋田市寄りの宅地開発が盛んな一部の地域を除き、市内の土地需要は全体的に過疎化等の影響から依然として少ない状況である。 (2)人口減少に伴い、市内全般の住宅需要は低迷しているが、一部のエリアでは宅地開発が活発に行われている。
地域要因
(1)地域内の少子高齢化や利便性等の優位もなく、原野等に囲まれた住環境からも住宅需要は少ない。 (2)市街地に比較的近いが、周囲には原野や農地も多く、街並みは古い。新たな宅地開発もみられず、住宅需要は少ない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３調潟上Ｐ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	潟上市
地域	秋田県潟上市天王字棒沼台９４番１９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,406 円／平米 2万1,178 円／坪
推定価格 平米 坪	5,896 円／平米 1万9,492 円／坪
標準価格 平米 坪	5,956 円／平米 1万9,691 円／坪
査定価格 平米 坪	5,960 円／平米 1万9,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４調潟上Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	潟上市
地域	秋田県潟上市天王字棒沼台９４番１９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,585 円／平米 3万1,688 円／坪
推定価格 平米 坪	8,956 円／平米 2万9,609 円／坪
標準価格 平米 坪	5,686 円／平米 1万8,798 円／坪
査定価格 平米 坪	5,690 円／平米 1万8,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調潟上Ｐ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	潟上市
地域	秋田県潟上市天王字棒沼台９４番１９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,397 円／平米 7,924 円／坪
推定価格 平米 坪	5,260 円／平米 1万7,390 円／坪
標準価格 平米 坪	5,787 円／平米 1万9,132 円／坪
査定価格 平米 坪	5,790 円／平米 1万9,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公潟上Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	潟上市
地域	秋田県潟上市天王字棒沼台９４番１９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,954 円／平米 1万9,684 円／坪
推定価格 平米 坪	5,889 円／平米 1万9,469 円／坪
標準価格 平米 坪	5,948 円／平米 1万9,664 円／坪
査定価格 平米 坪	5,950 円／平米 1万9,671 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情