路線価 (2023) 宮崎県えびの市大字向江字川端町632-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 えびの市宮崎県えびの市大字向江字川端町６３２番５
価格時点	2023 年
駅名	京町温泉駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	246万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	244万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,839 円／坪 1平米 1万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、えびの市、小林市内全域の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏に属する個人事業主のほか、県内外資本の法人事業者である。当該地域は、低層店舗等を中心とする幹線道路沿いの商業地域であり、郊外型店舗へ拡散傾向等により商業地域の取引は少なく、地価は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯はまちまちであり、具体的に見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏はえびの市に形成された商業地域で、需要者の中心は地元の個人事業者、法人等であり、一部の大規模画地を除けば圏外からの需要は稀である。当該地域は低層店舗等を中心とした国道沿いの商業地域であるが、えびの市の人口減少率は依然として大きく、４０％を超える高齢化率等により、商況は衰退傾向が継続している。市場の中心となる価格帯は、商業地の取引が少なく、取引価格帯もまちまちで具体的には見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は、低層店舗等を中心とする幹線道路沿いの商業地域であり、自用の店舗等が中心となっている。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、投資採算性の観点から信頼性が劣る。比準価格は市場性を反映した価格であり信頼性がある。したがって、価格の決定にあたっては、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、さらに前年度価格も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は幹線道路沿いに低層店舗が見られる商業地域であるが、繁華性が低く、高齢化等から地域の衰退が見られ、賃貸物件は稀で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は市場の実態を反映する取引事例を採用して求められた実証的な価格であり、規範性を有する。従って、当該地域における不動産市場動向を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	京町温泉駅　北方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗等を中心とする幹線道路沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	えびの市宮崎県えびの市大字向江字川端町６３２番５
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域は、低層店舗等を中心とする幹線道路沿いの商業地域であり、郊外型店舗へ拡散傾向等により商業地域の取引は少なく、地価は下落傾向にある。 (2)国道沿いに、低層店舗等が見られる商業地域であるが、当市内の人口減少率は依然として大きく、４０％を超える高齢化率等により、商況は衰退傾向が継続している。地価水準は当面下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万9,839 円 1平米 1万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 6万1,161円 1平米 1万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 6万1,161円 1平米 1万8,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響が見られるものの、持ち直しの動きも見られる。 (2)市内の人口減少率は依然として大きく、世帯数も減少傾向である。高齢化率は４０％を超えている。
地域要因
(1)低層店舗等を中心とする幹線道路沿いの商業地域であり、郊外型店舗へ拡散傾向等により商業地域の取引は少なく、地価は下落傾向にある。 (2)国道沿いの商業地域であるが、えびの市の人口減少率は依然として大きく、４０％を超える高齢化率等により、商況は衰退傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220645209 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	えびの市
地域	宮崎県えびの市大字向江字川端町６３２番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,796 円／平米 5万5,528 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,449 円／平米 4万7,768 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,447 円／平米 6万4,292 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220145209 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	えびの市
地域	宮崎県えびの市大字向江字川端町６３２番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,197 円／平米 3万405 円／坪
推定価格 平米 坪	9,527 円／平米 3万1,496 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,685 円／平米 5万5,161 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220545205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	小林市
地域	宮崎県えびの市大字向江字川端町６３２番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,052 円／平米 4万3,150 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,753 円／平米 4万5,467 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,411 円／平米 6万867 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	13 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情