路線価 (2023) 宮崎県北諸県郡三股町大字樺山字栗原3475-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 北諸県郡三股町宮崎県北諸県郡三股町大字樺山字栗原３４７５番７
価格時点	2023 年
駅名	三股駅 から 750m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	223万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,789 円 1平米 1万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	224万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,120 円／坪 1平米 2万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、三股町及び都城市郊外の商業地域。需要者の中心は、町内の個人及び法人事業者であるが、大中規模画地においては、県内外の法人事業者も散見される。近隣地域及びその周辺地域に存する店舗については、経営者の高齢化に伴う後継者不足などによる空洞化傾向がみられ、商業地への需給は低調に推移している。需要の中心価格帯は、近隣地域及びその周辺地域における商業地の取引が少なく、価格帯もまちまちであるため、見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は、三股町及び都城市東部に形成される商業地域一帯である。需要者は同一需給圏内の個人及び法人事業者が中心となっている。旧来からの小規模小売店舗を主体とするが、経営者の高齢化、隣接する都城市の大規模店舗への顧客流出から商況は冴えず、商業地需要は低調で地価は下落傾向で推移している。商業地の取引は少なく、事情を含むものも多いため中心となる価格帯を見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、小規模小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域で、自用の店舗を中心としていることから、賃料水準の把握が困難なため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用の店舗兼住宅を前提とした取引が中心であり、取引事例比較法の適用において、同一需給圏内の類似地域等で信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は、近隣居住者向けの店舗兼住宅の多い商業地域である。近隣地域及び周辺においては自用の店舗を中心とし賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、代替競争関係にある取引事例との比較により求めたもので実証的な価格であり、規範性が高い。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格及び前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三股駅　東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	33.9 坪 (112 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北諸県郡三股町宮崎県北諸県郡三股町大字樺山字栗原３４７５番７
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、三股町役場等に近接して位置する旧来からの商業地域である。隣接する都城市への顧客流出により、近隣地域内の商業地需要は弱い状況にある。地価は当面の間、弱含みで推移すると予測する。 (2)当該地域は、三股町中心部を形成する商業地域である。既存の近隣居住者向け小規模小売店舗を主体するが、郊外型大規模店舗への顧客流失から商業地需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万5,789 円 1平米 1万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万5,789円 1平米 1万9,900円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)三股町内の商業地域については、町西部に商業集積が進んだ一方で、旧中心部では店舗立地の空洞化傾向がみられる。 (2)県内経済は、ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、個人消費、雇用情勢など緩やかに持ち直しており、明るい兆しが見られつつある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動等はみられないものの、商業地等への需要はやや弱く、地価についてはやや弱含みで推移している。 (2)三股町中心部の商業地域であるが、店舗経営者の高齢化や周辺商業地の収益性の低下から店舗需要は低調で地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220445341 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	北諸県郡三股町
地域	宮崎県北諸県郡三股町大字樺山字栗原３４７５番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,977 円／平米 6万6,044 円／坪
推定価格 平米 坪	2万240 円／平米 6万6,913 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,727 円／平米 6万5,217 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211245341 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	北諸県郡三股町
地域	宮崎県北諸県郡三股町大字樺山字栗原３４７５番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,094 円／平米 3万6,677 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,103 円／平米 7万6,379 円／坪
標準価格 平米 坪	2万427 円／平米 6万7,532 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220645341 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	北諸県郡三股町
地域	宮崎県北諸県郡三股町大字樺山字栗原３４７５番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,620 円／平米 5万1,640 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,850 円／平米 5万5,706 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,548 円／平米 6万4,626 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220345341 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	北諸県郡三股町
地域	宮崎県北諸県郡三股町大字樺山字栗原３４７５番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,865 円／平米 4万9,144 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,984 円／平米 5万2,843 円／坪
標準価格 平米 坪	2万55 円／平米 6万6,302 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	記載無
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情