路線価 (2023) 宮崎県西諸県郡高原町大字西麓字原ノ出口2107-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 西諸県郡高原町宮崎県西諸県郡高原町大字西麓字原ノ出口２１０７番１外
価格時点	2023 年
駅名	高原駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	333万 円 (694 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万5,869 円 1平米 4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	333万 円 (694 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万5,869 円／坪 1平米 4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高原町及び周辺市町村の住宅地域である。需要の中心は、同一需給圏内に地縁を有する個人であり、圏外からの転入者は極めて少ない。新規の宅地分譲は殆ど見られず、少子高齢化等の影響により宅地需要は低位に推移しているため、地価も弱含みで推移することが予想される。需要の中心となる価格帯は、土地は３００万円程度、新築戸建住宅は１，４００万円程度である。 (2) 同一需給圏は高原町、小林市、えびの市の住宅地域が中心である。需要者の中心は地縁性を有する町内の居住者がほとんどで、周辺地域からの転入は極めて少ない。当該地域は、周辺に農地が広がる中、農家住宅が見られる地域で、土地の利用度は低く、住宅地需要は減少傾向が続いている。町内の高齢化率は４０％を超えており、地価水準の下落傾向が回復する見込みも薄い。市場の中心となる価格帯は、取引が少なく見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、農家住宅によって成り立つ旧来の集落地域である。持家意識が強い地域であり、圏外からの人口流入が極めて少ないことから、賃貸物件の需要は殆ど見られない。したがって、賃貸市場は未成熟であると判断し、収益価格の試算は断念した。鑑定評価額の決定にあたっては、規範性の高い比準価格を標準とし、前年公示価格及び代表標準地価格からの検討も踏まえ、上記の通り求めた。 (2) 当該地域は農地が広がるなか、農家住宅が見られる旧来からの住宅地域で、共同住宅は見受けられず、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は高原町、小林市、えびの市の住宅地域に所在する信頼性のある取引事例を採用して求められた実証的な価格であり、規範性を有する。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	高原駅　北東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	209.9 坪 (694 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西諸県郡高原町宮崎県西諸県郡高原町大字西麓字原ノ出口２１０７番１外
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	28 m
面積	700 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．５ｍ　町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	180 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、幹線道路背後に形成された農家住宅地域である。地域要因に大きな変化は無いが、人口減少による宅地需要の低迷により、地価は今後も下落傾向で推移するものと思われる。 (2)当該地域は農地が広がる中、農家住宅が見られる地域で、土地の利用度は低く、住宅地の需要は極めて低い地域である。住宅地の取引は極稀で、安値であり、地価水準は引き続き減少傾向が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万5,869 円 1平米 4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万5,869 円 1平米 4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万5,869円 1平米 4,800円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 1万6,199円 1平米 4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万5,869円 1平米 4,800円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 1万6,199円 1平米 4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響により依然厳しい状況が続くものの、若干の持ち直しの動きも見られる。 (2)若者の流出者数が突出して多く、老年人口割合は４０％を超えている。少子高齢化、人口減少が増々進展していくものと予測される。
地域要因
(1)特段変化はないものの、少子高齢化による宅地需要の低迷により、地価は弱含みで推移している。 (2)当該地域は、周辺に農地が広がる中、農家住宅が見られる地域で、土地の利用度は低く、住宅地需要は減少傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別要因に変化はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211245361 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	西諸県郡高原町
地域	宮崎県西諸県郡高原町大字西麓字原ノ出口２１０７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4,519 円／平米 1万4,940 円／坪
推定価格 平米 坪	4,713 円／平米 1万5,581 円／坪
標準価格 平米 坪	4,746 円／平米 1万5,690 円／坪
査定価格 平米 坪	4,750 円／平米 1万5,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220545361 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	西諸県郡高原町
地域	宮崎県西諸県郡高原町大字西麓字原ノ出口２１０７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,446 円／平米 1万1,392 円／坪
推定価格 平米 坪	3,384 円／平米 1万1,188 円／坪
標準価格 平米 坪	4,841 円／平米 1万6,004 円／坪
査定価格 平米 坪	4,840 円／平米 1万6,001 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220845209 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	えびの市
地域	宮崎県西諸県郡高原町大字西麓字原ノ出口２１０７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5,421 円／平米 1万7,922 円／坪
推定価格 平米 坪	6,495 円／平米 2万1,472 円／坪
標準価格 平米 坪	4,958 円／平米 1万6,391 円／坪
査定価格 平米 坪	4,960 円／平米 1万6,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情