路線価 (2023) 宮崎県東諸県郡綾町大字南俣字郷鴫153-1内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 東諸県郡綾町宮崎県東諸県郡綾町大字南俣字郷鴫１５３番１内
価格時点	2023 年
駅名	宮交バス郷鴫停留所駅 から 170m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	688万 円 (614 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,027 円 1平米 1万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	688万 円 (614 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,027 円／坪 1平米 1万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、綾町及び隣接する市町に所在する住宅地域である。需要者の中心は、綾町内の居住者が多いが、隣接する市町及び県内外からの転入者も一部見られる。当該地域は、農家、一般住宅の中に農地も見られる住宅地域であり、地域要因の変化は特に見られず、地価は横這い傾向で推移している。土地は７００万円程度、新築の戸建住宅は２，５００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、東諸県郡のやや広域的な圏域に所在する住宅地域である。需要者の中心は旧来からの居住者及び当地に地縁性のある者が大半を占めるが、僅かながら県外等からの移住者も見られる。近隣地域は県道背後の農地も残存する住宅地域であるが、生活利便施設に近接していることから需要は安定している。土地は７００万円～８００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は、農家、一般住宅の中に農地も見られる住宅地域であるが、戸建住宅が標準的であり、賃貸市場は成熟していないため、収益性からの検討が困難であると判断し収益還元法は適用しなかった。比準価格は市場性を反映した価格であり信頼性がある。したがって、価格の決定にあたっては、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに前年度価格も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を主体とするほか農地等も残存するやや郊外の住宅地域である。自己所有目的の取引が大半であり、収益物件はほとんど見あたらず、賃貸市場は未成熟である。よって収益還元法は適用せず、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宮交バス郷鴫停留所　南東方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	185.7 坪 (614 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家、一般住宅の中に農地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東諸県郡綾町宮崎県東諸県郡綾町大字南俣字郷鴫１５３番１内
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域は、農家、一般住宅の中に農地も見られる住宅地域であり、地域要因の変化は特に見られないため、地価は横這い傾向で推移するものと予測される。 (2)戸建住宅のほか農地も多く残る住宅地域であり、特に大きな変化は認められない。町中心部や宮崎市に通じる県道にも近い立地により需要は堅調で、地価は安定的に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万7,027 円 1平米 1万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万7,027 円 1平米 1万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響が見られるものの、持ち直しの動きも見られる。 (2)個人消費及び生産活動は持ち直している。雇用情勢も宿泊業・飲食サービス業を含む幅広い業種において改善している。
地域要因
(1)農家、一般住宅の中に農地も見られる住宅地域であり、地域要因の変化は特に見られず、地価は横這い傾向にある。 (2)県道背後に位置し、県道沿いに立地するスーパーやホームセンター等にも近く、利便性は確保されており、需要は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220545383 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	東諸県郡綾町
地域	宮崎県東諸県郡綾町大字南俣字郷鴫１５３番１内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,901 円／平米 3万2,733 円／坪
推定価格 平米 坪	1万260 円／平米 3万3,920 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,171 円／平米 4万237 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220645383 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	東諸県郡綾町
地域	宮崎県東諸県郡綾町大字南俣字郷鴫１５３番１内
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,067 円／平米 2万9,976 円／坪
推定価格 平米 坪	9,067 円／平米 2万9,976 円／坪
標準価格 平米 坪	1万41 円／平米 3万3,196 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220545383 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	東諸県郡綾町
地域	宮崎県東諸県郡綾町大字南俣字郷鴫１５３番１内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,605 円／平米 5万4,896 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,773 円／平米 4万2,228 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,168 円／平米 4万3,533 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情