路線価 (2023) 宮崎県児湯郡高鍋町大字北高鍋字小鶴1381-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 児湯郡高鍋町宮崎県児湯郡高鍋町大字北高鍋字小鶴１３８１番３
価格時点	2023 年
駅名	高鍋駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	920万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,388 円 1平米 3万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	915万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,726 円／坪 1平米 3万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高鍋町及び隣接町の中心部を通る幹線沿い及びその周辺の商業地域である。需要者の中心は町内の個人事業者で、一部、県内外の法人も見られる。中心地に位置する幹線沿いで低層店舗等が見られるが、近年、商業地需要の拡散化傾向は顕著であり、空室率の増加、店舗経営者の高齢化、後継者不足により需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は、取引に事情を含むものも多く見られるため具体的には見出せない状態にある。 (2) 同一需給圏は、高鍋町及び周辺の児湯郡などで形成される商業地域である。需要者は高鍋町内に地縁性を有する個人、法人事業者を中心に一部県内外に資本をもつ法人等である。郊外型大型店舗等の進出等により、町内における商況は厳しく、町内の中心商業地域に対する需要は低い。また、町内の商業地の取引件数は非常に少ないことから、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は地元の個人事業者を主とする自用の店舗が中心であり、新規出店等もほとんどなく、商業事業者向けの賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例から比準した取引価格は、市場性を反映した実証的な価格である。よって試算価格の調整にあたっては、比準価格を標準とし、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 付近は自用の店舗や営業所等が多い地域で、賃貸物件は少なく、賃貸市場が成熟していないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は高鍋町内の商業系用途で取引された事例から試算した実証的な価格で、信頼性が高い。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地からの検討及び前年標準地価格も考慮して、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高鍋駅　北西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	80.5 坪 (266 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	児湯郡高鍋町宮崎県児湯郡高鍋町大字北高鍋字小鶴１３８１番３
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	17 m
面積	270 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は小売店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域である。長引く景気低迷の影響により商業地需要は減退していることから、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 (2)当該地域は、小売店舗や銀行等が建ち並ぶ町中心部の商業地域である。町の中心部に形成された商業地域の需要は低く、地価は依然として下落傾向で推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万4,388 円 1平米 3万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万3,726 円 1平米 3万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万3,726円 1平米 3万4,400円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費及び生産活動は持ち直している。雇用情勢も宿泊業・飲食サービス業を含む幅広い業種において改善している。 (2)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、景気は緩やかに持ち直しつつあるものの、物価高などの下押しリスクに注意が必要である。
地域要因
(1)顧客の流出、商業収益性の低下等により、需要は低調であり、地価は弱含みで推移している。 (2)町内の経済情勢は厳しく、中心商業地域の需要が回復する見込みに乏しいことから、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220645401 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	児湯郡高鍋町
地域	宮崎県児湯郡高鍋町大字北高鍋字小鶴１３８１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,198 円／平米 7万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,885 円／平米 9万8,800 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,466 円／平米 11万639 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220445401 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	児湯郡高鍋町
地域	宮崎県児湯郡高鍋町大字北高鍋字小鶴１３８１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万952 円／平米 6万9,267 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,831 円／平米 10万8,539 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,264 円／平米 11万6,583 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	13.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220145208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	西都市
地域	宮崎県児湯郡高鍋町大字北高鍋字小鶴１３８１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,767 円／平米 9万5,104 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,929 円／平米 9万2,333 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,911 円／平米 11万5,416 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情