路線価 (2023) 宮崎県児湯郡都農町大字川北字都農中町4897-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 児湯郡都農町宮崎県児湯郡都農町大字川北字都農中町４８９７番４
価格時点	2023 年
駅名	都農駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	352万 円 (277 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	355万 円 (277 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,317 円／坪 1平米 1万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、都農町中心部の住宅地域である。需要者の中心は都農町内の居住者が大半を占めており、同一需給圏外からの転入は少ない。圏内において区画整理事業等により供給は安定しているが、地域人口の減少等の影響を受け土地取引は低調である。需要の中心となる価格帯は、土地は３００万円～４００万円前後、新築の戸建ては２，０００万円～２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は都農町市街地を中心として広域的に形成される既存の住宅地域である。需要者は同町に居住し就労する個人がその中心と思われ、地縁的選好性が強く域外からの流入は少ない。住宅地需要の中心となる地域であるものの、人口減少等を背景に良好な市場環境になく弱含みで推移している。土地は４００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円程度が中心と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 人口流入が少なく持家志向が高い地域であることから、近隣地域内に収益物件はほとんどみられない。賃貸市場が形成されていないため収益還元法の適用は断念した。価格の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、さらに前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺の類似地域等より選択した取引事例を採用して、比準価格を導出した。比準価格は取引市場の趨勢を反映して実証性の高い価格である。一方、自己利用目的の戸建住宅を中心とする地域で元より賃貸市場が形成されておらず賃貸物件の想定は現実的ではないので収益還元法は適用しない。よって、比準価格を採用し、周辺公示価格等との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	都農駅　北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	83.8 坪 (277 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	児湯郡都農町宮崎県児湯郡都農町大字川北字都農中町４８９７番４
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	80 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、役場周辺の既成住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られないが、地域内人口が減少する一方で外部からの転入は少なく、その需給動向から地価は下落傾向で推移している。 (2)町中心部並びに都農駅にも近接する利便性の高い戸建住宅地域である。町内における住宅地需要の中心となる地域だが、市場は未だ硬直的であり現状を維持しつつ弱含みで推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 4万2,978円 1平米 1万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 4万2,978円 1平米 1万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費及び生産活動は持ち直している。雇用情勢も宿泊業・飲食サービス業を含む幅広い業種において改善している。 (2)都農町の人口は減少、高齢化率は上昇傾向にあり、生産年齢人口は５年間で約１１％減少している。
地域要因
(1)中心部に所在する既成住宅地域であり特に大きな変化は認められないが、地域人口の減少等から宅地需要が低迷しており、地価は下落傾向にある。 (2)都農町中心部の住宅地域で、相応の熟成感も感じられるが地域的な変化はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220745406 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	児湯郡都農町
地域	宮崎県児湯郡都農町大字川北字都農中町４８９７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万566 円／平米 3万4,931 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,558 円／平米 3万8,211 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,040 円／平米 3万9,804 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220845406 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	児湯郡都農町
地域	宮崎県児湯郡都農町大字川北字都農中町４８９７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,178 円／平米 4万260 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,652 円／平米 4万1,828 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,652 円／平米 4万1,828 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210745406 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	児湯郡都農町
地域	宮崎県児湯郡都農町大字川北字都農中町４８９７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,607 円／平米 4万8,291 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,271 円／平米 4万7,180 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,845 円／平米 4万2,466 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210845406 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	児湯郡都農町
地域	宮崎県児湯郡都農町大字川北字都農中町４８９７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,596 円／平米 5万1,560 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,527 円／平米 4万8,026 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,303 円／平米 4万3,980 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情