路線価 (2023) 宮崎県東臼杵郡門川町東栄町2-3-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 東臼杵郡門川町宮崎県東臼杵郡門川町東栄町２丁目３番４
価格時点	2023 年
駅名	門川駅 から 170m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	433万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	433万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円／坪 1平米 2万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近隣商業地域を中心に、一部住宅地域も圏域に当たる。需要者は町内に居住し就労する個人である。郊外型大規模店舗が地域における商機能を担う現状から、商業地としての需要は硬直的。また、市場におけるニーズは一部幹線沿い等に限定されるため、住宅用地取得を目的とした一般個人が主たる需要者となる傾向は一層強まり、住宅地との牽連性もより強くなるものと思料する。 (2) 同一需給圏は、門川町の普通商業地域及び住商混在地域。需要者の中心は地縁性を持つ法人、個人事業主である。近年は郊外型大型店舗の進出による中心商店街の空洞化が顕著であり、空地、空店舗が目立つ。さらに、地域経済低迷による個人消費の伸び悩みも重なり需要は弱含みである。取引価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内より選択した取引事例を採用して、比準価格を導出した。各補・修正は適切になされ、比準価格は市場の趨勢を反映し実証性が高い。一方で、本件対象標準地に見込まれる需要者は賃貸運用を企図しない一般個人で、収益性を思考しないため収益還元法は適用していない。よって、比準価格を採用し、周辺公示価格等との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、門川町中心部に形成された低層の店舗が連たんする商業地域である。周辺地域の賃貸市場は未成熟であり、自用物件が殆どの為、収益方式からの試算は困難である。比準価格は、周辺類似地域内の取引事例から求めたもので、近隣地域との間に代替・競争等の関係が認められ規範性が高い。したがって、試算価格の調整に当っては、比準価格を中心に、前年公示価格等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	門川駅　南西方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	54.1 坪 (179 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東臼杵郡門川町宮崎県東臼杵郡門川町東栄町２丁目３番４
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	７ｍ　町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)門川駅に近接する既成の商業地域で、低層の店舗併用住宅等が連たんしている地域である。需給が硬直的であることに加え郊外大型店舗へ顧客が流出している現状もあるが、底値感から横ばいにて推移すると思われる。 (2)当該地域は、門川町中心部の繁華性のやや劣る商業地域である。新規需要は殆ど期待できないが、地価水準は底値圏にあり横ばい推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)門川町の人口は減少、高齢化率は上昇傾向にあり、生産年齢人口は５年間で約１０％減少している。 (2)県内の景気動向は、円安、物価上昇の影響で消費には一部弱い動きが見られる。門川町の不動産市場への影響が懸念される。
地域要因
(1)旧来型の近隣商業地域である。地域的な発展等、特段の変化はないが、地域の構成要素としては住宅が主たる用途になりつつある。 (2)門川町中心部の旧来からの商業地である。地価は横ばい傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220745421 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	東臼杵郡門川町
地域	宮崎県東臼杵郡門川町東栄町２丁目３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,733 円／平米 7万8,461 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,733 円／平米 7万8,461 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,217 円／平米 8万61 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220645421 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	東臼杵郡門川町
地域	宮崎県東臼杵郡門川町東栄町２丁目３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,202 円／平米 8万9,930 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,202 円／平米 8万9,930 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,353 円／平米 8万511 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220645421 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	東臼杵郡門川町
地域	宮崎県東臼杵郡門川町東栄町２丁目３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,194 円／平米 7万9,985 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,194 円／平米 7万9,985 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,242 円／平米 8万144 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220345421 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	東臼杵郡門川町
地域	宮崎県東臼杵郡門川町東栄町２丁目３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,087 円／平米 8万6,244 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,087 円／平米 8万6,244 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,244 円／平米 8万151 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情