路線価 (2023) 宮崎県西臼杵郡高千穂町大字三田井字長崎6376-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 西臼杵郡高千穂町宮崎県西臼杵郡高千穂町大字三田井字長崎６３７６番３
価格時点	2023 年
駅名	ふれあいバス戸の鼻停留所駅 から 360m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	180万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,044 円 1平米 1万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	180万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,044 円／坪 1平米 1万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高千穂町中心部及びその周辺に広がる住宅地域で、その類似地域は農山村部の一定のまとまりをもつ普通住宅地域及び集落等である。需要者は地元居住者及び地縁的な関係者等で、圏外からの転入者は少ない。山村部経済の長期的な衰退の影響を受けて需給が希薄で、土地需要は停滞しており、新築戸建の取引はほとんど見られない状況にある。 (2) 同一需給圏は、高千穂町中心部及びその周辺に位置する住宅地域である。需要者の中心は、地域内に地縁を有する個人が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。近隣地域及びその周辺地域は、町中心部の郊外部に位置する旧来からの集落地域であり、地域内における住宅地の需給は、少ないながらも概ね安定的に推移している。土地に係る需要の中心価格帯は２００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層の戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、民間アパート等の収益物件はほとんどないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格については市場性を反映した実証的な価格であり信頼性は高い。従って、本件においては比準価格を標準とし、代表標準地からの検討、かつ現在の経済状況等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、一般住宅のほか、農家住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃料水準の把握が困難なため、収益価格は試算しなかった。近隣地域は快適性を指標とした自用目的の取引が多い地域で、取引事例比較法の適用において、同一需給圏内の類似地域等で信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ふれあいバス戸の鼻停留所　西方
距離	360 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか、農家住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国定公園（普通）地域-国定公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西臼杵郡高千穂町宮崎県西臼杵郡高千穂町大字三田井字長崎６３７６番３
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	30 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国定公園（普通）地域-国定公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)付近は一般住宅や農家住宅が点在する町中心部からやや離れた住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、地価は横這い傾向で推移すると予測する。 (2)近隣地域は、町中心部の郊外部に位置する旧来からの集落地域である。地域内に格別の変動要因はなく、地域内の宅地については需給ともに少ない。地価は当面の間、概ね横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万5,044 円 1平米 1万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万5,044 円 1平米 1万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万5,044円 1平米 1万600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万5,044円 1平米 1万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万5,044円 1平米 1万600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万5,044円 1平米 1万600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な新型コロナウイルス感染症の影響により幅広い分野で大きな落ち込みとなったが、一部に持ち直しの動きも見られる。 (2)高千穂町の人口は、減少傾向が続いており、高齢化率についても、県平均との比較で高い比率となっているなど、高齢化の傾向が進行している。
地域要因
(1)特に目立った地域要因の変化は見られない。 (2)地域要因に特段の変動等はみられない。宅地等に係る需給は比較的安定しており、地価は横ばい基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220445441 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	西臼杵郡高千穂町
地域	宮崎県西臼杵郡高千穂町大字三田井字長崎６３７６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,876 円／平米 5万9,098 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,075 円／平米 5万9,756 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,462 円／平米 3万7,893 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220445441 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	西臼杵郡高千穂町
地域	宮崎県西臼杵郡高千穂町大字三田井字長崎６３７６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,310 円／平米 2万4,167 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,085 円／平米 4万6,565 円／坪
標準価格 平米 坪	1万75 円／平米 3万3,308 円／坪
査定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	西
側道幅員2	2.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220245441 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	西臼杵郡高千穂町
地域	宮崎県西臼杵郡高千穂町大字三田井字長崎６３７６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,400 円／平米 1万7,852 円／坪
推定価格 平米 坪	1万693 円／平米 3万5,351 円／坪
標準価格 平米 坪	9,756 円／平米 3万2,253 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220845441 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	西臼杵郡高千穂町
地域	宮崎県西臼杵郡高千穂町大字三田井字長崎６３７６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,488 円／平米 3万7,979 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,764 円／平米 4万2,198 円／坪
標準価格 平米 坪	1万411 円／平米 3万4,419 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情