路線価 (2023) 鹿児島県鹿児島市伊敷7-5143-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 鹿児島市鹿児島県鹿児島市伊敷７丁目５１４３番３
価格時点	2023 年
駅名	鹿児島中央駅 から 5600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万9,352 円 1平米 6万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万8,691 円／坪 1平米 6万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鹿児島市北西部に位置する甲突川沿岸の戸建住宅地域。需要者の中心は、自己所有目的の市内事業所に勤務する給与所得者が大半と考えられる。近隣地域は、甲突川右岸に位置する伊敷７丁目内（旧肥田集落）の住宅地域で、周辺の大型団地と比較すると生活利便性において劣るため、宅地に対する需要は弱含みである。取引の中心となる価格帯は、１８０㎡の土地で１１００万円前後、新築住宅は小規模なもので２６００万円程度である。 (2) 同一需給圏は鹿児島市北西部の伊敷地区を中心に甲突川を挟んだ住宅地域の一円である。主たる需要者は沿道の店舗、事業所等の従事者や市中心地に職場のある個人が中心である。地価の需給は均衡していたが、取引件数の減少が目立つようになっているため需要の弱さが感じられる。中心となる価格帯は土地１８０㎡程度で約１１００万円前後、新築戸建物件は約２３００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的を主体とする一般住宅が多い地域で、収益目的のアパート等はなく、賃貸市場が未成熟で事例の収集が困難なため収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、実際の取引で成立した取引価格より求めたもので、市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、比準価格を採用して、鹿児島市北部の最近における住宅地の価格動向との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、居住の快適性を重視する低層の戸建住宅地域で、賃貸を想定した経営は困難と判断し収益還元法は適用しなかった。比準価格は広い範囲から取引事例を収集し試算した。地域要因格差は細かく調査し査定しているので相対的信頼性を有する価格である。したがって、最終需要者が中心の住宅地域であり、広域的な観点から検討を踏まえ、実証的価格である比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鹿児島中央駅北西方
距離	5600 m
土地の状態
土地面積	52.6 坪 (174 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が比較的建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿児島市鹿児島県鹿児島市伊敷７丁目５１４３番３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	250 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北７．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)甲突川中流域の狭い平坦部に存する既存住宅地域。現在の状況が変化する兆しはなく、当面現状を維持すると予測する。地価は横ばいで推移するものと予測する。 (2)平地が少ないため住宅建築は減少傾向である。河川に近く幅員が狭く環境条件が劣り土地需要に弱さが見られるので下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万9,352 円 1平米 6万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万8,691 円 1平米 6万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万9,352円 1平米 6万300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万9,352円 1平米 6万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万8,691円 1平米 6万100円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 19万9,352円 1平米 6万300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナは完全に収束していないものの経済は回復基調にある。一方、円安・資源高による物価高の影響で業種によって回復にバラツキが見られる。 (2)鹿児島市の人口は５９３，１２８人（令和２年国勢調査）－１％の減少傾向であるが世帯数は増加している。
地域要因
(1)甲突川沿岸の旧来からの住宅地域。特段地価に影響を与える変動要因はなく、地価は横ばいで推移している。 (2)西口の再開発、かごっま屋台村の再始動等で鹿児島中央駅周辺の活性化に貢献できるか期待されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変化は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220346201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市伊敷７丁目５１４３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,941 円／平米 26万979 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,642 円／平米 25万3,378 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,642 円／平米 25万3,378 円／坪
査定価格 平米 坪	8万500 円／平米 26万6,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210846201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市伊敷７丁目５１４３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万137 円／平米 13万2,693 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,865 円／平米 12万5,182 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,247 円／平米 12万6,445 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特になし
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210846201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市伊敷７丁目５１４３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,968 円／平米 12万5,522 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,819 円／平米 11万8,418 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,181 円／平米 11万9,614 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特になし
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1200846201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市伊敷７丁目５１４３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,943 円／平米 22万7,926 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,075 円／平米 23万4,974 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,449 円／平米 25万9,352 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,400 円／平米 27万2,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情