路線価 (2023) 秋田県大仙市神宮寺字中瀬古川敷10-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 大仙市秋田県大仙市神宮寺字中瀬古川敷１０番４外
価格時点	2023 年
駅名	神宮寺駅 から 900m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	325万 円 (496 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,654 円 1平米 6,550 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	325万 円 (496 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,654 円／坪 1平米 6,550 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、旧神岡町及びその周辺の住宅地域で、特に神宮寺地区との代替競争関係が強い。需要者の中心は、旧神岡町の居住者及び地域外居住者で旧神岡町に地縁血縁関係を有する者である。旧来からの住宅地に対する需要は殆どなく、新興住宅地域で多少需要が見込める程度。取引される規模が多様で、需要の中心価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は大仙市郊外に位置する住宅地域一円で、特に神岡地域との代替競争関係が強い。需要者の中心は当地域に地縁的選好性を有する一次取得者であり、他地域からの流入は少ない。農家住宅等も見られる既成住宅地域で、人口減少や少子高齢化等の影響を受け、当地域に対する需要は未だ低調であるが、総額面や居住環境等から一定の需要が認められるようになってきている。取引される規模や形状が様々であり、需要の中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的の居住用施設が大半を占める住宅地域で、収集可能な民間の賃貸用不動産がないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は、実際の取引事例から求めた実証的な試算価格で、市場価値を適切に反映しており、信頼性に問題はない。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 自用の戸建住宅が大半を占める既成住宅地域であり、アパート等の賃貸物件はなく賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。以上より、本件では自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ神宮寺駅西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	150 坪 (496 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い旧来からの住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大仙市秋田県大仙市神宮寺字中瀬古川敷１０番４外
標準地の範囲
東	140 m
西	100 m
南	140 m
北	220 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	33 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	神宮寺市街地西端に所在する既成住宅地域
街路	基準方位　北８．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅地域として熟成しており、土地の標準的使用は当面現状のまま推移すると予測。将来の地価動向は予測困難であるが、人口世帯数の減少等による長期衰退傾向を反映する。 (2)神岡地域の既成住宅地域で、当面の間、現状を維持すると予測する。特段の変動要因はなく、人口減少、少子高齢化等の影響から、当地域への需要は弱く、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万1,654 円 1平米 6,550 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万1,654 円 1平米 6,550 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万1,654円 1平米 6,550円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 2万1,952円 1平米 6,640円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万1,654円 1平米 6,550円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 2万1,952円 1平米 6,640円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大仙市全体の人口世帯数は減少傾向。集落地区では高齢化過疎化が進行中。神宮寺地区では住宅地需要が少ない。 (2)景気は持ち直しており、市内中心部及び周辺の住宅地は地価の横這い乃至は上昇傾向が伺えるものの、外延部の住宅需要は依然弱含みで推移している。
地域要因
(1)地価水準の低い集落地域であるため住宅地需要は殆どなく、長期的衰退傾向に即応した地価変動率を呈する。 (2)総額面や居住環境等を考慮するに一定の需要は認められ、下落幅はやや縮小傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動要因は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公大仙Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	大仙市
地域	秋田県大仙市神宮寺字中瀬古川敷１０番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,974 円／平米 2万6,362 円／坪
推定価格 平米 坪	7,485 円／平米 2万4,745 円／坪
標準価格 平米 坪	6,566 円／平米 2万1,707 円／坪
査定価格 平米 坪	6,630 円／平米 2万1,919 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公大仙Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	大仙市
地域	秋田県大仙市神宮寺字中瀬古川敷１０番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,516 円／平米 2万4,848 円／坪
推定価格 平米 坪	6,369 円／平米 2万1,056 円／坪
標準価格 平米 坪	6,440 円／平米 2万1,291 円／坪
査定価格 平米 坪	6,500 円／平米 2万1,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公大仙Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	大仙市
地域	秋田県大仙市神宮寺字中瀬古川敷１０番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,577 円／平米 3万8,274 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,426 円／平米 3万7,774 円／坪
標準価格 平米 坪	6,529 円／平米 2万1,585 円／坪
査定価格 平米 坪	6,590 円／平米 2万1,787 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公大仙Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	大仙市
地域	秋田県大仙市神宮寺字中瀬古川敷１０番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万518 円／平米 3万4,773 円／坪
推定価格 平米 坪	9,982 円／平米 3万3,000 円／坪
標準価格 平米 坪	6,411 円／平米 2万1,195 円／坪
査定価格 平米 坪	6,480 円／平米 2万1,423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情