路線価 (2023) 鹿児島県鹿児島市伊敷1-130-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 鹿児島市鹿児島県鹿児島市伊敷１丁目１３０番１
価格時点	2023 年
駅名	鹿児島中央駅 から 4500m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,300万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,953 円 1平米 8万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,290万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,291 円／坪 1平米 8万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鹿児島市北西部に位置する甲突川沿岸の共同住宅も混在する住宅地域。需要者の中心は、自己居住目的の市内事業所に勤務する給与所得者及び個人事業主と考えられる。近隣地域は、甲突川と国道に挟まれた平坦地で、街路条件は劣るが、国道沿道に生活関連施設が立地しており、利便性は良好である。取引の中心となる価格帯は、２５０㎡の土地で２１００万円前後、新築戸建は３５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、伊敷地区を中心に周辺の住宅地一円である。需要者は最終需要者である個人が中心であり、法人等の開発業者等も含まれる。小規模住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。利便性が良いので宅地需要は、安定的に推移している。小規模の宅地開発が見られ需要は堅調であるが、地価の変動に対する影響は限定的である。土地は２０００万円程度、新築戸建は３５００万程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、街路が狭いことによる容積率制限があり建物規模が抑えられて、土地取得費を回収できる賃料が得られず収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は実際の取引で成立した取引価格より求めたもので、市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、幹線道路の近くは共同住宅が周囲は戸建住宅等が密集している住宅地域である。既成市街地のため原価法は適用できなかった。利便性が収益性より優先されるため収益価格は比準価格より低く試算されたと思料する。取引事例比較法は、実際の取引をもとに試算しているため、説得力は高いと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も十分踏まえ、上記の価格を、鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	鹿児島中央駅北西方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅、共同住宅等混在の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿児島市鹿児島県鹿児島市伊敷１丁目１３０番１
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の一般住宅を主に共同住宅も混在する既存の住宅地域。街路条件は劣るものの、国道背後に位置し、生活利便性は良好である。現在の状況が変化する兆しはなく、地価は横ばいで推移するものと予測する。 (2)平地が少ないため住宅建築は減少傾向である。河川に近く幅員が狭く環境条件が劣り土地需要に弱さが見られるので下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万7,953 円 1平米 8万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万7,953円 1平米 8万7,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 28万7,953円 1平米 8万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 28万7,953円 1平米 8万7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナは完全に収束していないものの経済は回復基調にある。一方、円安・資源高による物価高の影響で業種によって回復にバラツキが見られる。 (2)鹿児島市の人口は５９３，１２８人（令和２年国勢調査）－１％の減少傾向であるが世帯数は増加している。
地域要因
(1)甲突川沿岸の既存住宅地域。街路条件は劣るが、国道沿道沿いに生活利便施設が立地しており、宅地需要は見込まれる。現状地価は横ばいで推移。 (2)西口の再開発、かごっま屋台村の再始動等で鹿児島中央駅周辺の活性化に貢献できるか期待されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変化は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220446201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市伊敷１丁目１３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,109 円／平米 30万1,206 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,069 円／平米 28万1,238 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,069 円／平米 28万1,238 円／坪
査定価格 平米 坪	9万200 円／平米 29万8,201 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220746201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市伊敷１丁目１３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,675 円／平米 13万7,778 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,913 円／平米 17万8,236 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,913 円／平米 17万8,236 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,100 円／平米 18万8,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1201046201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市伊敷１丁目１３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,021 円／平米 32万4,057 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,050 円／平米 32万847 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,908 円／平米 29万624 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,200 円／平米 30万8,119 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220146201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市伊敷１丁目１３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,388 円／平米 36万1,637 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,946 円／平米 37万6,705 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,738 円／平米 33万6,346 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情