路線価 (2023) 鹿児島県鹿児島市荒田2-17-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 鹿児島市鹿児島県鹿児島市荒田２丁目１７番４
価格時点	2023 年
駅名	鹿児島中央駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5,190万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	5,150万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万298 円／坪 1平米 23万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鹿児島市中心部において、戸建住宅、マンション等の用途に適した住宅地域一円である。需要に係る典型的な市場参加者は、会社経営者等の富裕層を中心とする個人或いは法人が中心であると判定した。近隣地域は鹿児島中央駅から南東方にあり、居住人口が多く利便性も高いことから人気の高いエリアである。よって土地に対する需要は高く地価は堅調に推移している。 (2) 同一需給圏は、荒田地区を中心とした上荒田地区や下荒田地区等の周辺の市電沿線の住宅地域が圏域である。需要者の中心は、小規模画地が市内の中高所得者を中心とした個人、中規模画地が賃貸マンション、大規模画地が分譲マンション等のデベロッパーと思料される。人口は増加傾向で、利便性に優れた当該地域の宅地需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地が５，０００万円程度、新築住宅は７，０００万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏で現実に成立した取引価格を価格査定の根拠としており、実勢を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は典型的な需要者が実際に投資採算を考慮する際参考とする手法であるが、高層化が困難である等の理由から必ずしも投資採算に見合う水準とはなっておらず、低位に求められた。本件では実証的な価格で規範力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 居住目的の取引が主で、同一需給圏内の近隣地域及び類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。従って、比準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、対象地周辺は戸建及び共同住宅が混在する地域として熟成しているが、元本価値に見合う家賃収入が得にくく、収益価格はやや低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格は比較考量し、広域的に周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	鹿児島中央駅南東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	66.8 坪 (221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿児島市鹿児島県鹿児島市荒田２丁目１７番４
標準地の範囲
東	100 m
西	320 m
南	150 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	14 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、鹿児島市中心部に位置する住環境の優れた住宅地域である。交通利便性が優れ、近くには再開発事業も進んでいることから地価は強含みで推移するものと予測する。 (2)戸建住宅や共同住宅等が混在する住宅地域で、今後も同様の特性を維持すると予測する。中心部に近い利便性に優れた地域で、人口は増加傾向にある。宅地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 82万6,500 円 1平米 25万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 78万6,828 円 1平米 23万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 82万6,500円 1平米 25万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 75万7,074円 1平米 22万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 78万6,828円 1平米 23万8,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 75万7,074円 1平米 22万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍により下げ基調だった景気は行動制限緩和、市中心部の再開発等により底を打った。宅地需要が回復し地価は反転の兆しが見えてきた。 (2)コロナ第８波や、物価高騰による消費の落ち込み等が懸念されるが、急激な円安は一服し、社会経済活動の再開の動きも強まり、全体として回復傾向。
地域要因
(1)鹿児島中央駅から南東方に位置する住宅地域。周辺の再開発等により将来に対する期待感等から地価は堅調に推移している。 (2)中心部に近い住宅地域で、地域要因に変動はない。利便性に優れる当該地域の人口は増加傾向にあり、宅地需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220946201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市荒田２丁目１７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万3,473 円／平米 87万1,042 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,899 円／平米 81万6,248 円／坪
標準価格 平米 坪	24万6,899 円／平米 81万6,248 円／坪
査定価格 平米 坪	25万4,000 円／平米 83万9,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210646201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市荒田２丁目１７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,728 円／平米 75万2,869 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,394 円／平米 77万8,213 円／坪
標準価格 平米 坪	22万3,971 円／平米 74万448 円／坪
査定価格 平米 坪	23万1,000 円／平米 76万3,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220846201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市荒田２丁目１７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,412 円／平米 55万6,770 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,070 円／平米 69万1,185 円／坪
標準価格 平米 坪	23万9,211 円／平米 79万832 円／坪
査定価格 平米 坪	24万6,000 円／平米 81万3,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220646201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市荒田２丁目１７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,873 円／平米 51万8,622 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,226 円／平米 52万6,401 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,062 円／平米 65万1,487 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220646201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市荒田２丁目１７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万4,721 円／平米 84万2,108 円／坪
推定価格 平米 坪	25万9,815 円／平米 85万8,948 円／坪
標準価格 平米 坪	25万9,815 円／平米 85万8,948 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情