路線価 (2023) 鹿児島県鹿児島市上之園町33-9 坪・平米
2023
路 線 価
鹿児島県 鹿児島市
鹿児島県鹿児島市上之園町３３番９
(鹿児島)
- 周辺状況： 住宅地 (一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域)
- 鹿児島中央駅 から 920m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
59万5,080 円
１坪あたり
１坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
18万 円
１平米あたり
１平米あたり
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
鹿児島県
鹿児島市鹿児島県鹿児島市上之園町３３番９
|
| 価格時点 | 2023 年
|
| 駅名 | 鹿児島中央駅 から 920m |
| 路線価 | |
| 1坪当たり | 1坪 59万5,080 円 |
| 1平米当たり | 1平米 18万 円 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月11日
|
| 調査実施日 | 2022年12月01日
|
| 鑑定評価額 総額 |
5,400万 円
(225 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 79万3,440 円
1平米 24万 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月06日
|
| 調査実施日 | 2022年12月07日
|
| 鑑定評価額 総額 |
5,400万 円
(225 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 79万3,440 円／坪
1平米 24万 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は、鹿児島中央駅の南東方に位置する上之園町及びその周辺地区を中心とする住宅地域であると判定した。需要に係る典型的な市場参加者は、富裕者層の個人が中心である。土地の規模が大きいものについては、マンションデベロッパーが市場の中心となる。鹿児島中央駅から徒歩圏内であり利便性が極めて高く人気の高いエリアである。土地に対する需要は堅調であり、地価は強含みで推移している。 (2) 同一需給圏は鹿児島中央駅へ徒歩圏内の、市内中心部の住宅地域一円である。需要者の中心は小規模画地については自己の居住用目的の個人、纏まった画地規模についてはマンションデベロッパー等である。当該地区は鹿児島中央駅や天文館へのアクセス性が良く、生活利便性も良好で宅地需要は旺盛であり、地価は強含みで推移している。土地の需要の中心は対象地程度の規模で５０００万円前後、小規模な区画の土地で２５００万円前後である。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 比準価格は鹿児島市中心部で現実に成立した価格牽連性を有する取引の価格を査定の根拠としており、実勢を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は典型的な需要者が実際に投資採算を考慮する際参考とする手法であるが、必ずしも賃料が投資採算に見合う水準とはなっておらず、低位に求められた。したがって、本件では実際の市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 生活利便性の良好な住宅地域で周辺には共同住宅も見られる地域であるが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないことより収益価格は低位に求められた。比準価格は、代替競争関係に強い取引事例を採用しており説得力が高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、広域的な検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 鹿児島中央駅南東方
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| 距離 | 920 m
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| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
68.1 坪
(225 平米)
|
| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 1.2 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 1F
|
| 地下階数 | B0
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| 周辺の利用状況 | 一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 北東 |
| 道路幅員 | 8 m
|
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 有 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
第1種住居地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | 駐車場整備地区
|
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
鹿児島市鹿児島県鹿児島市上之園町３３番９
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 200 m
|
| 西 | 150 m
|
| 南 | 0 m
|
| 北 | 150 m
|
| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 中低層住宅地
|
| 画地の形状等 | |
| 間口 | 14 m
|
| 奥行き | 16 m
|
| 面積 | 230 m2
|
| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特にない
|
| 街路 | 基準方位北８ｍ市道
|
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
第1種住居地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ | 駐車場整備地区
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)鹿児島中央駅から徒歩圏内の住宅地域である。戸建住宅またはマンション用地として立地条件が優れており、需要は堅調である。 (2)鹿児島中央駅に近く、鹿児島市の中でも生活利便性に優れた住宅地域。戸建住宅の外、纏まった規模の画地はマンション用地としての需要が旺盛で、地価は強含みで推移している。 |
|
| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 中低層住宅地
|
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 82万6,500 円
1平米 25万 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 79万3,440 円
1平米 24万 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 82万6,500円 1平米 25万円 |
前年から次年への変動率 
3 ％
|
|
|
2022年 |
1坪 77万298円 1平米 23万3,000円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
|
2020年 |
1坪 79万3,440円 1平米 24万円 |
|
前年から次年への変動率
3 ％
|
|
|
2019年 |
1坪 77万298円 1平米 23万3,000円 |
| 標準地区分 | 非表示 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)新型コロナ禍により下げ基調だった景気は行動制限緩和、市中心部の再開発等により底を打った。宅地需要が回復し地価は反転の兆しが見えてきた。 (2)鹿児島市は人口は減少傾向にあるが世帯数は増加傾向にある。国内外の金利動向、世界経済の動向が不動産市場に与える影響に注視が必要である。 |
|
| 地域要因 | |
|
(1)鹿児島中央駅から徒歩圏内に立地し交通及び生活の利便性に優れていることから、需要は堅調であり地価は強含みで推移している。 (2)鹿児島市内において生活や交通利便性の優れた住宅地域。マンション用地の需要が旺盛で、地価は強含みで推移している。 |
|
| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1220646201 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 鹿児島県 |
| 市区町村 | 鹿児島市 |
| 地域 | 鹿児島県鹿児島市上之園町３３番９ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 近隣商業地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
23万7,372 円／平米
78万4,752 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
26万6,358 円／平米
88万580 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
24万6,172 円／平米
81万3,845 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
25万1,000 円／平米
82万9,806 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 90 ％ |
| 基準容積率 | 400 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1210646201 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 鹿児島県 |
| 市区町村 | 鹿児島市 |
| 地域 | 鹿児島県鹿児島市上之園町３３番９ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
24万5,680 円／平米
81万2,218 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
24万5,680 円／平米
81万2,218 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
25万694 円／平米
82万8,794 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
25万6,000 円／平米
84万6,336 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 貸家建付地 |
| 形状 | ほぼ正方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 西 |
| 側道幅員1 | 6 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1220146201 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 鹿児島県 |
| 市区町村 | 鹿児島市 |
| 地域 | 鹿児島県鹿児島市上之園町３３番９ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 近隣商業地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
25万9,273 円／平米
85万7,157 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
26万5,691 円／平米
87万8,374 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
25万7,952 円／平米
85万2,789 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
26万3,000 円／平米
86万9,478 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 90 ％ |
| 基準容積率 | 400 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 貸家建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 11 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1220946201 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 鹿児島県 |
| 市区町村 | 鹿児島市 |
| 地域 | 鹿児島県鹿児島市上之園町３３番９ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
20万2,738 円／平米
67万252 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
22万890 円／平米
73万262 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
24万5,433 円／平米
81万1,401 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
25万 円／平米
82万6,500 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
1210546201 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 鹿児島県 |
| 市区町村 | 鹿児島市 |
| 地域 | 鹿児島県鹿児島市上之園町３３番９ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
19万6,960 円／平米
65万1,150 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
20万784 円／平米
66万3,792 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
22万5,600 円／平米
74万5,834 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
23万 円／平米
76万380 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |