路線価 (2023) 鹿児島県鹿児島市東郡元町11-8 坪・平米
2023
路 線 価
鹿児島県 鹿児島市
鹿児島県鹿児島市東郡元町１１番８
(鹿児島)
- 周辺状況： 住宅地 (高層のマンションが多く見られる共同住宅地域)
- 南鹿児島駅 から 800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
38万190 円
１坪あたり
１坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
11万5,000 円
１平米あたり
１平米あたり
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
鹿児島県
鹿児島市鹿児島県鹿児島市東郡元町１１番８
|
| 価格時点 | 2023 年
|
| 駅名 | 南鹿児島駅 から 800m |
| 路線価 | |
| 1坪当たり | 1坪 38万190 円 |
| 1平米当たり | 1平米 11万5,000 円 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月12日
|
| 調査実施日 | 2022年12月22日
|
| 鑑定評価額 総額 |
3億700万 円
(2129 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 47万6,064 円
1平米 14万4,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月15日
|
| 調査実施日 | 2022年12月07日
|
| 鑑定評価額 総額 |
3億700万 円
(2129 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 47万6,064 円／坪
1平米 14万4,000 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は、鹿児島市内の利便性の良好な分譲マンション適地地域一円である。典型的な需要者は、中堅または大手のマンション開発業者が中心である。当該地域は、東郡元地区に存する高層マンションのほか、敷地規模の纏まった事業所などが見られる地域であり、規模、利便性等からマンション適地としての需要は底堅く、地価は安定傾向に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が２，０００㎡程度で２億９千万円前後である。 (2) 同一需給圏は、鹿児島市の中心部に近い利便性の高い地域である。主な需要者は大手または中堅のマンション開発業者である。開発業者は積極的な素地取得の動きを見せているが、近年高騰を続けるマンション販売価格が上限に達していることや建築費の高騰等の影響で、これまで以上の高値での素地の取得は難しい状況であるため、地価は横ばい傾向である。中心価格帯は２０００㎡で３億円程度である。 |
|
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
|
(1) 上記の通り、両試算価格が得られた。原価法は既成市街地のため適用できなかった。当該地域は分譲マンションが多く見られることから、開発法を適用したが、想定項目がやや多く、その点では説得力が弱い。一方、比準価格は実際の取引事例からアプローチした試算価格で、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。よって、本件では、広域的な価格水準の検討も十分踏まえ、開発法は参考に留め、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、分譲マンションが多く立地している地域である。比準価格は、流通性の観点から求めたもので、市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。一方で、開発法による価格はマンション開発業者の投資採算性を反映している。したがって、両価格ともに説得力を有し規範性が認められるため、比準価格と開発法による価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 |
|
| 交通 | |
| 交通施設 | 南鹿児島駅南東方
|
| 距離 | 800 m
|
| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
644 坪
(2129 平米)
|
| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 1.5 m
|
| 現況 | 共同住宅
|
| 構造 |
鉄筋コンクリート造:RC
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 11F
|
| 地下階数 | B0
|
| 周辺の利用状況 | 高層のマンションが多く見られる共同住宅地域
|
| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 8 m
|
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 有 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
準工業地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | 特別用途地区（特別用途地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
鹿児島市鹿児島県鹿児島市東郡元町１１番８
|
|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 200 m
|
| 西 | 100 m
|
| 南 | 100 m
|
| 北 | 200 m
|
| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 高層共同住宅地
|
| 画地の形状等 | |
| 間口 | 38 m
|
| 奥行き | 53 m
|
| 面積 | 2000 m2
|
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特にない
|
| 街路 | 基準方位北、８ｍ市道
|
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
準工業地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | 特別用途地区（特別用途地区） |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)当該地域は、分譲マンションのほか、事業所なども見られる地域である。利便施設接近性が良好な地域であり、マンション用地としての需要は底堅く、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)当該地域は、分譲マンションが多く立地している地域である。マンション販売価格は昨今著しく上昇をみせていたが、最近では価格の上限に達しているといえ、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 |
|
| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 高層共同住宅地
|
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 47万6,064 円
1平米 14万4,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 48万9,288 円
1平米 14万8,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円 |
前年から次年への変動率 
0 ％
|
|
|
2022年 |
1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
|
2020年 |
1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円 |
|
前年から次年への変動率
0 ％
|
|
|
2019年 |
1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円 |
| 標準地区分 | 非表示 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)鹿児島市は、ウイズコロナによる行動制限がない状況のなか、観光関連等を中心に景況は回復しつつあり、不動産市況においても回復傾向にある。 (2)個人消費や観光関連は持ち直しているが、物価高の影響で景気はやや足踏み状況にある。住宅需要は引き続き堅調な状況にある。 |
|
| 地域要因 | |
|
(1)建築費の高騰のマイナス要因もあるが、利便性の高い地域においてはマンション用地の需要は底堅く、地価は概ね横這いで推移している。 (2)東郡元町に所在する分譲マンションが多く立地している地域である。市内では分譲マンションの供給が増加し販売価格は高止まりしている。 |
|
| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1220146201 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 鹿児島県 |
| 市区町村 | 鹿児島市 |
| 地域 | 鹿児島県鹿児島市東郡元町１１番８ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
9万3,768 円／平米
30万9,997 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
9万2,932 円／平米
30万7,233 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
13万7,473 円／平米
45万4,486 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
13万7,000 円／平米
45万2,922 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 貸家建付地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 7 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | 河岸侵食 |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1220946201 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 鹿児島県 |
| 市区町村 | 鹿児島市 |
| 地域 | 鹿児島県鹿児島市東郡元町１１番８ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
24万905 円／平米
79万6,432 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
23万1,639 円／平米
76万5,799 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
15万709 円／平米
49万8,244 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
15万1,000 円／平米
49万9,206 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 160 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | 立地適正化計画区 |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1220746201 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 鹿児島県 |
| 市区町村 | 鹿児島市 |
| 地域 | 鹿児島県鹿児島市東郡元町１１番８ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
10万1,273 円／平米
33万4,809 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
9万5,451 円／平米
31万5,561 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
13万9,345 円／平米
46万675 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
13万9,000 円／平米
45万9,534 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 188 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南東 |
| 道路幅員 | 4.7 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1220546201 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 鹿児島県 |
| 市区町村 | 鹿児島市 |
| 地域 | 鹿児島県鹿児島市東郡元町１１番８ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 近隣商業地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
24万2,240 円／平米
80万845 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
24万2,240 円／平米
80万845 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
14万8,068 円／平米
48万9,513 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
14万8,000 円／平米
48万9,288 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 90 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 貸家建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | 立地適正化計画区 |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
1220546201 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 鹿児島県 |
| 市区町村 | 鹿児島市 |
| 地域 | 鹿児島県鹿児島市東郡元町１１番８ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
20万9,361 円／平米
69万2,147 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
20万9,361 円／平米
69万2,147 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
14万7,334 円／平米
48万7,086 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
14万7,000 円／平米
48万5,982 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 7 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | 立地適正化計画区 |
| 特別な事情 | |