路線価 (2023) 鹿児島県鹿児島市上之園町15-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 鹿児島市鹿児島県鹿児島市上之園町１５番１０
価格時点	2023 年
駅名	鹿児島中央駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	6,360万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万5,680 円 1平米 28万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	6,330万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万2,374 円／坪 1平米 27万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、鹿児島中央駅に近い幹線道路沿いの商業地域一円と判定した。主たる需要者は、賃貸マンション用地を求める不動産投資家等であるが、規模の大きな画地については、分譲マンション業者である。再開発等の続く鹿児島中央駅と開発が終盤の高麗町の交通局跡地との間に位置し、立地に優れるため、需要は堅調で、地価は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、建物の用途・規模によってバラツキが大きく、見出し難い。 (2) 　同一需給圏は、上之園を中心とした鹿児島中央駅周辺の商業地域一円。典型的需要者は、法人事業者で、纏まった画地規模についてはマンション開発業者等が想定される。当該地域は鹿児島市内において比較的繁華性が高い地域で、かつ、鹿児島中央駅も程近く生活利便性も高いことから商業系及び住宅系ともに需要は堅調で地価は強含みで推移している。土地の中心価格帯は規模、建物の用途等によりまちまちであり見い出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　１階の用途は店舗を想定できるが、２階以上は共同住宅を想定せざるを得ず、元本価値に見合う賃料水準を得られないため、収益価格は低位となった。比準価格は、鹿児島市中心部の幹線道路沿いの商業地域より、代替性の高い事例から試算されており、市場性を反映し、説得力を有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　同一需給圏内の上之園町、高麗町、中央町の商業地の取引事例を収集した。比準価格は市場の実態を反映した規範性の高い価格である。一方、貸店舗、貸事務所は認められるものの、元本価値に見合う家賃収入が見込めず、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鹿児島中央駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	68.7 坪 (227 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿児島市鹿児島県鹿児島市上之園町１５番１０
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	160 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　鹿児島中央駅に近い地域のため、分譲・賃貸マンションの建設が盛んで、需要は堅調である。地価は、強含みで推移している。 (2)鹿児島中央駅に近い商業地域。店舗、事務所としての需要に加え、纏まった画地規模は共同住宅用地としての引き合いが強い。人口、世帯数ともに増加傾向にあり、地価は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 93万2,292 円 1平米 28万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 92万5,680 円 1平米 28万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 93万2,292円 1平米 28万2,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 91万5,762円 1平米 27万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 92万5,680円 1平米 28万円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 91万5,762円 1平米 27万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　新型コロナウイルスの影響が落ち着き、土地取引は回復傾向にあり、住宅地、商業地ともに地価上昇地点が増加している。 (2)鹿児島市は人口は減少傾向にあるが世帯数は増加傾向にある。国内外の金利動向、世界経済の動向が不動産市場に与える影響に注視が必要である。
地域要因
(1)　鹿児島中央駅、天文館へのアクセスに優れ、生活利便性も良いため、賃貸マンション用地需要は堅調である。地価は強含みで推移している。 (2)店舗、事務所等の堅調な需要に加え、マンション用地の需要も旺盛で地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220146201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市上之園町１５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万9,273 円／平米 85万7,157 円／坪
推定価格 平米 坪	25万9,530 円／平米 85万8,006 円／坪
標準価格 平米 坪	29万6,606 円／平米 98万579 円／坪
査定価格 平米 坪	29万7,000 円／平米 98万1,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220146201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市上之園町１５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万9,293 円／平米 89万283 円／坪
推定価格 平米 坪	26万9,032 円／平米 88万9,420 円／坪
標準価格 平米 坪	29万7,931 円／平米 98万4,960 円／坪
査定価格 平米 坪	29万8,000 円／平米 98万5,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1201046201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市上之園町１５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,249 円／平米 77万7,733 円／坪
推定価格 平米 坪	23万6,619 円／平米 78万2,262 円／坪
標準価格 平米 坪	26万2,037 円／平米 86万6,294 円／坪
査定価格 平米 坪	26万2,000 円／平米 86万6,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220746201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市上之園町１５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万768 円／平米 106万459 円／坪
推定価格 平米 坪	31万2,671 円／平米 103万3,690 円／坪
標準価格 平米 坪	28万6,329 円／平米 94万6,604 円／坪
査定価格 平米 坪	28万6,000 円／平米 94万5,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220646201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市上之園町１５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万1,076 円／平米 76万3,937 円／坪
推定価格 平米 坪	25万6,751 円／平米 84万8,819 円／坪
標準価格 平米 坪	26万8,007 円／平米 88万6,031 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情