路線価 (2023) 鹿児島県鹿児島市東千石町13-34外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 鹿児島市鹿児島県鹿児島市東千石町１３番３４外
価格時点	2023 年
駅名	鹿児島中央駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 297万5,400 円
1平米当たり	1平米 90万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2億5,900万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 376万8,840 円 1平米 114万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2億5,900万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 376万8,840 円／坪 1平米 114万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、天文館地区及び鹿児島中央駅周辺の商業地域。需要者は、主に機関投資家や商業収益に着目して行動する資本力を有する県内外の法人である。千日町の大型再開発ビル「センテラス天文館」のオープンが呼び水となり周辺界隈では人通りが増えて回復傾向にあり、将来の動向についても概ね堅調に推移するものと予測される。 (2) 同一需給圏は天文館地区を中心とした市内中心部の商業地域である。需要者は、商業収益目的の県内外の法人事業者、機関投資家、不動産業者等である。市内では商業地域の三極化が進んでいるが、近隣地域内では市街地再開発事業が完了、大型の商業ビルが完成、客足が戻りつつあり、地域は活性化しており、地価は上昇傾向と判断する。取引は土地規模、建物規模・用途が様々で、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　景況は回復途上で未だテナント・オフィス需要は鈍く投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。またキャップレートも流動的であり、収益価格はやや規範性に欠ける。比準価格は実証的で説得力が強いことから比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、さらに広域的な検討も踏まえ、標準価格を下記のとおり決定した。 (2) 以上のとおり、比準価格、収益価格が求められた。商業地域においては、収益性を重視した取引が中心であり、収益価格は重視すべき価格であるが、賃料水準、キャップレートも流動的であり、やや規範性に欠ける。一方、比準価格は地域的に類似性の強い事例を中心に決定しており、最近の市場動向を反映している。よって、本件では、不動産市況を反映した比準価格を標準に収益価格を関連づけ、さらに広域的な検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鹿児島中央駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	68.7 坪 (227 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿児島市鹿児島県鹿児島市東千石町１３番３４外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	80 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)令和４年４月、大型複合商業施設「センテラス天文館」の開業により通りは客足が増え賑やかさが見られつつある。地価については横這い乃至やや強含みで推移するものと予測する。 (2)中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ市内の中心商業地域である。近隣地域内では再開発事業が完了し、コロナ禍により減少した客足が戻りつつある。再開発ビル進出の期待感から地価は上昇傾向である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 380万1,900 円 1平米 115万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 380万1,900 円 1平米 115万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 380万1,900円 1平米 115万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 373万5,780円 1平米 113万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 380万1,900円 1平米 115万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 373万5,780円 1平米 113万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高の影響があるものの、市街地再開発等により既成市街地の土地需要は堅調に推移している。 (2)人口は減少傾向であるが、低金利も相まって宅地需要は根強く、住宅地、商業地ともに上昇傾向。ただし、一部商業地でコロナ禍の影響も残る。
地域要因
(1)広域的商圏を有する鹿児島市随一の目抜き通りである。再開発ビルの開業により周辺の人流が増えつつある。 (2)近隣地域内では再開発事業が完了し、大型テナントビルが開業、客足が当地域に戻りつつある。これを受けて地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220846201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市東千石町１３番３４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万3,803 円／平米 189万6,993 円／坪
推定価格 平米 坪	57万4,951 円／平米 190万788 円／坪
標準価格 平米 坪	114万7,607 円／平米 379万3,989 円／坪
査定価格 平米 坪	115万 円／平米 380万1,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	36.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220846201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市東千石町１３番３４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万1,286 円／平米 182万2,552 円／坪
推定価格 平米 坪	59万3,966 円／平米 196万3,652 円／坪
標準価格 平米 坪	126万6,452 円／平米 418万6,890 円／坪
査定価格 平米 坪	127万 円／平米 419万8,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220446201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市東千石町１３番３４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万854 円／平米 185万4,183 円／坪
推定価格 平米 坪	62万3,171 円／平米 206万203 円／坪
標準価格 平米 坪	103万35 円／平米 340万5,296 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220646201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市東千石町１３番３４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万1,107 円／平米 149万1,360 円／坪
推定価格 平米 坪	54万8,555 円／平米 181万3,523 円／坪
標準価格 平米 坪	112万8,714 円／平米 373万1,528 円／坪
査定価格 平米 坪	113万 円／平米 373万5,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情