路線価 (2023) 鹿児島県鹿児島市西田2-21-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 鹿児島市鹿児島県鹿児島市西田２丁目２１番２４
価格時点	2023 年
駅名	鹿児島中央駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億1,900万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 207万6,168 円 1平米 62万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億2,000万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 208万2,780 円／坪 1平米 63万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、鹿児島中央駅周辺及び天文館地区の商業地域一円。需要者は、主に機関投資家や商業収益に着目して行動する資本力を有する県内外の法人である。令和５年春、鹿児島中央駅西口に駅直結型複合商業ビル（１～３階商業施設、４～１０階オフィス）がオープンを控えており、駅周辺は顧客通行量や回遊性の高まりが見込まれる。希少性の高い地域性に加え、将来性の期待感も強く需給動向は堅調である。 (2) 同一需給圏は、鹿児島中央駅周辺を中心とした市内中心部の商業地域である。需要者の中心は不動産賃貸業、一般事業を行う法人、分譲マンション業者等の県内外の法人である。西口の再開発が新興し、中央駅周辺は需要が見込まれる。供給は少ないが、当該圏域の宅地需要は堅調である。中心価格帯は、規模により幅があり見出し難いが、土地建物一体としては総額１億円～３億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　景況は回復途上で未だテナント・オフィス需要は鈍く投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。またキャップレートも流動的であり、収益価格はやや規範性に欠ける。比準価格は実証的で説得力が強いことから比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、標準価格を下記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域内の信頼性の高い事例を標準に決定しており、最近の市場動向を反映する実証的価格である。一方、収益価格は、元本価値に見合う賃料収入が得られにくいことから、収益価格は低位に求められた。従って比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地や取引動向等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鹿児島中央駅北方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿児島市鹿児島県鹿児島市西田２丁目２１番２４
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所共同住宅併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	190 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食店、ホテル等が建ち並ぶ鹿児島中央駅西口の商業地域である。立地性に優れ、また発展の期待感もあり宅地需要は堅調である。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)ホテルや飲食店ビルが立ち並ぶ鹿児島中央駅西口側の商業地域である。西口の再開発ビルの開業を控え、駅周辺は期待感が高く需要は堅調である。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所共同住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 207万9,474 円 1平米 62万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 208万2,780 円 1平米 63万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 207万9,474円 1平米 62万9,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 205万6,332円 1平米 62万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 208万2,780円 1平米 63万円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 205万6,332円 1平米 62万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高の影響があるものの、市街地再開発等により既成市街地の土地需要は堅調に推移している。 (2)県内景況は、観光関連が回復し、個人消費も持ち直している。新型コロナ感染の影響は残っているが、急激な円安は一服し、景況は回復傾向にある。
地域要因
(1)鹿児島中央駅西口という発展性の高い立地性から多種多様な需要者が見込める。 (2)新型コロナの影響を受けながらも、東口再開発等もあり、商況悪化は天文館ほど深刻ではない。しかし、不透明感もあり足踏みがみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220846201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市西田２丁目２１番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万3,803 円／平米 189万6,993 円／坪
推定価格 平米 坪	57万4,951 円／平米 190万788 円／坪
標準価格 平米 坪	62万1,569 円／平米 205万4,907 円／坪
査定価格 平米 坪	62万2,000 円／平米 205万6,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	36.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220146201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市西田２丁目２１番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万1,686 円／平米 132万7,974 円／坪
推定価格 平米 坪	39万4,666 円／平米 130万4,766 円／坪
標準価格 平米 坪	64万4,879 円／平米 213万1,970 円／坪
査定価格 平米 坪	64万5,000 円／平米 213万2,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220846201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市西田２丁目２１番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万1,286 円／平米 182万2,552 円／坪
推定価格 平米 坪	59万3,966 円／平米 196万3,652 円／坪
標準価格 平米 坪	63万4,579 円／平米 209万7,918 円／坪
査定価格 平米 坪	63万5,000 円／平米 209万9,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210646201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市西田２丁目２１番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万3,442 円／平米 149万9,079 円／坪
推定価格 平米 坪	46万486 円／平米 152万2,367 円／坪
標準価格 平米 坪	63万1,668 円／平米 208万8,294 円／坪
査定価格 平米 坪	63万2,000 円／平米 208万9,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	35.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情