路線価 (2023) 鹿児島県鹿児島市東千石町5-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 鹿児島市鹿児島県鹿児島市東千石町５番８
価格時点	2023 年
駅名	鹿児島中央駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 95万8,740 円
1平米当たり	1平米 29万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,670万 円 (129 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万6,772 円 1平米 36万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4,640万 円 (129 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万160 円／坪 1平米 36万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、利便性のよい鹿児島市中心部周辺の商業地域である。主たる需要者は県内外の個人・法人で、店舗・事務所・駐車場・病院・併用の共同住宅等の用地取得が目的である。コロナウイルス禍も収まりつつあり、土地供給は少ないので、希少性が高く、基本的には土地価格は強含みである。 (2) 同一需給圏は鹿児島市における中心及びその周辺の商業地域である。需要者の中心は事業目的の県内外における比較的企業体力のある法人等である。鹿児島中央駅周辺をはじめとする他商業地との競合や新型コロナウィルス感染症の影響等から宅地需要が低調な時期もあったが、近年は概ね安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地の規模等まちまちで見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺の適切な事例と比準から求められた比準価格は、地域の地価水準・動向を反映していると考えられる。収益価格も商業地である当該地域には妥当性が高い。但し、収益価格は賃料水準等の上昇は見られず、比準価格に比べるとやや低位となった。本件では、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、地価公示の代表標準地との均衡などを勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 多数の取引事例を時系列的に分析し、規範性の高い事例を選択のうえ求められた比準価格は市場の実勢を反映した実証的かつ客観的な価格である。一方、収益価格は当該地域において重視すべき価格であるが、元本価値に見合う賃料収入が得られるほど賃貸市場は成熟しておらず、やや低位に求められたものと思料する。よって実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	鹿児島中央駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	39 坪 (129 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿児島市鹿児島県鹿児島市東千石町５番８
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	15 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗・事務所併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市のほぼ中心部の商業地域である。当該地域の宅地需要は、市内商業地域の分散化の影響からやや低調であったが、最近はマンション用地・医療関係等で比較的堅調である。コロナウイルス禍の影響は少ない。 (2)鹿児島市の中心部に近接する商業地域。かつては鹿児島中央駅周辺の商業地等との競合から宅地需要がやや低調な時期もあったが、近年はマンション用地需要等もあって比較的堅調である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗・事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 120万9,996 円 1平米 36万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 121万3,302 円 1平米 36万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 120万9,996円 1平米 36万6,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 119万160円 1平米 36万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 121万3,302円 1平米 36万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 119万160円 1平米 36万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気はコロナウイルス禍の影響も収まりつつある。飲食・宿泊・観光関連も客足は戻りつつあり、生産活動なども全体としては回復基調にある。 (2)鹿児島市の人口は減少傾向、県内景況は生産、畜産等が弱含み傾向で、観光、消費は回復、持ち直し傾向。今後は物価高騰による影響が懸念される。
地域要因
(1)商況にさほど変化はないが、併用マンション用地や医療関係、駐車場用地等の潜在需要が見られ、地価は現在は安定的に推移している。 (2)地域要因に目立った変化は特にないが、周辺における再開発や開発計画、マンション用地需要等もあって宅地需要は比較的堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210446201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市東千石町５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万2,709 円／平米 159万5,836 円／坪
推定価格 平米 坪	58万8,741 円／平米 194万6,378 円／坪
標準価格 平米 坪	36万7,274 円／平米 121万4,208 円／坪
査定価格 平米 坪	36万7,000 円／平米 121万3,302 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	北西
側道幅員2	5.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220446201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市東千石町５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万854 円／平米 185万4,183 円／坪
推定価格 平米 坪	62万3,171 円／平米 206万203 円／坪
標準価格 平米 坪	36万7,436 円／平米 121万4,743 円／坪
査定価格 平米 坪	36万7,000 円／平米 121万3,302 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210946201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市東千石町５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,910 円／平米 64万7,678 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,678 円／平米 71万9,643 円／坪
標準価格 平米 坪	36万2,797 円／平米 119万9,407 円／坪
査定価格 平米 坪	36万3,000 円／平米 120万78 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220746201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市東千石町５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万768 円／平米 106万459 円／坪
推定価格 平米 坪	31万1,425 円／平米 102万9,571 円／坪
標準価格 平米 坪	36万4,240 円／平米 120万4,177 円／坪
査定価格 平米 坪	36万4,000 円／平米 120万3,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情