路線価 (2023) 鹿児島県鹿児島市鴨池新町6-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 鹿児島市鹿児島県鹿児島市鴨池新町６番３
価格時点	2023 年
駅名	南鹿児島駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4億6,900万 円 (2333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万4,506 円 1平米 20万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	4億6,900万 円 (2333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万4,506 円／坪 1平米 20万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鹿児島市中心部において比較的規模の大きい事務所ビルの建設に適した商業地域である。需要に係る典型的な市場参加者は、鹿児島市中心部に大規模な事務所ビル等の保有を企図する県内外の法人事業者が中心である。近隣地域は県庁等の公的機関を中心として業務商業地域として成熟しており、新規のビル建設需要は限定的である。さらに、地区計画等の制約もあり需要者は限られ、地価は安定的に推移すると予測する。 (2) 同一需給圏は、鴨池新町や与次郎を中心に、周辺地域を含む鹿児島市の商業地域で、広域的に形成される。主な需要者は、自己使用目的の県内外の法人等が中心である。行政機関に近い業務地区として成熟した地域で、自用目的で建築された事務所ビルが多いこともあって、賃貸及び売買は限定的で地価は横ばい傾向である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は鹿児島市中心部で現実に成立した取引価格を査定根拠としており、実勢を反映した説得力を有する価格である。一方、収益価格は典型的な需要者が実際に投資採算を考慮する際参考とする手法であるが、必ずしも賃料が投資採算に見合う水準とはなっておらず、低位に求められた。本件では実証的な価格で規範力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡を考慮しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、自用目的の事務所ビルが多く立地している地域である。主な需要者は、自己使用目的の県内外の法人等が中心であるため、収益性は土地取得の取得価額決定の下支えとして着目するものの、主に市場性に着目して取引を行うと考えられる。以上から、市場の実態を反映し規範性の高い比準価格を中心に、収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南鹿児島駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	705.7 坪 (2333 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿児島市鹿児島県鹿児島市鴨池新町６番３
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	130 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所用地
画地の形状等
間口	44 m
奥行き	52 m
面積	2300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県庁を中心とする公的機関や中高層の事務所ビル、病院等が連たんする業務商業地域である。職住接近で利便性が高く、当面は現状維持で地価は安定的に推移すると予測する。 (2)当該地域は、鴨池ニュータウン業務地区内の商業地域である。周辺は行政機関のほか事務所ビルもみられるが、自用目的の建物が多く、賃貸及び売買は限定的であり、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層事務所用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 67万7,730 円 1平米 20万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 70万7,484 円 1平米 21万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 66万4,506円 1平米 20万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 70万7,484円 1平米 21万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 66万4,506円 1平米 20万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍により下げ基調だった景気は行動制限緩和、市中心部の再開発等により底を打った。宅地需要が回復し地価は反転の兆しが見えてきた。 (2)個人消費や観光関連は持ち直しているが、物価高の影響で景気はやや足踏み状況にある。事務所賃貸市場はやや回復傾向で推移している。
地域要因
(1)県庁等の公的機関、外郭団体等の事務所ビルを中心とする業務商業地域。地区計画の制約があるため需要が限定され、地価は横ばい傾向である。 (2)鴨池ニュータウン業務地区内の商業地域である。自用目的の建物が多く、賃貸及び売買は限定的である。地域要因に特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1200546201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市鴨池新町６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,441 円／平米 66万9,270 円／坪
推定価格 平米 坪	19万4,729 円／平米 64万3,774 円／坪
標準価格 平米 坪	19万3,184 円／平米 63万8,666 円／坪
査定価格 平米 坪	19万9,000 円／平米 65万7,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220646201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市鴨池新町６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,042 円／平米 66万4,645 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,310 円／平米 63万9,083 円／坪
標準価格 平米 坪	19万9,289 円／平米 65万8,849 円／坪
査定価格 平米 坪	20万5,000 円／平米 67万7,730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	立地適正化計画区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1200246201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市鴨池新町６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,138 円／平米 80万7,120 円／坪
推定価格 平米 坪	22万1,944 円／平米 73万3,747 円／坪
標準価格 平米 坪	21万1,375 円／平米 69万8,806 円／坪
査定価格 平米 坪	21万8,000 円／平米 72万708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1191246201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市鴨池新町６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万9,561 円／平米 79万1,989 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,487 円／平米 75万5,378 円／坪
標準価格 平米 坪	19万2,816 円／平米 63万7,450 円／坪
査定価格 平米 坪	19万9,000 円／平米 65万7,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220146201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市鴨池新町６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,134 円／平米 64万1,807 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,212 円／平米 63万5,453 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,328 円／平米 66万8,896 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情