路線価 (2023) 鹿児島県鹿児島市加治屋町12-16外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 鹿児島市鹿児島県鹿児島市加治屋町１２番１６外
価格時点	2023 年
駅名	鹿児島中央駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 155万3,820 円
1平米当たり	1平米 47万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2億6,800万 円 (458 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 193万4,010 円 1平米 58万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2億6,700万 円 (458 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 192万4,092 円／坪 1平米 58万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は天文館地区を核とした中心部の商業地域であり、需要者は商業収益獲得を目的とした県内外の法人が中心であり、全国規模の事業者を含む。近隣地域は電車通り沿いに中高層店舗・事務所ビルが建ち並ぶ準高度商業地域である。千日町の再開発ビルも完成し、周辺商業地域への客足の流動性が好転することが期待されており、地域の宅地需要は堅調である。規模による市場性で差異があるが、㎡当り６０万円前後が取引の目安である。 (2) 同一需給圏は、天文館地区及びその周辺部の準高度商業地域。需要者の中心は、商業収益目的の県内外の法人及び不動産業者と考えられる。近隣地域は、オフィスビルが連たんする比較的高度利用が図られた商業地域で、鹿児島中央駅からの接近条件もよく、県内外の事業所が進出している。センテラス開業の影響を受けて天文館地区に人流が戻りつつあり、地価は弱含みから横ばいで推移している。中心となる価格帯は、規模・用途でバラツキがあり、見い出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記のとおり、比準価格及び収益価格が求められたが、収益価格は比準価格に比し、相当程度低く求められた。これは建築費の高騰、公租公課等、費用が大きなウェイトを占める一方、建物賃料については、土地価格に見合った経済賃料の徴収が競争関係から困難であることが主な原因と考えられる。本件では、不動産市場を的確に反映した比準価格を中心に収益価格を比較考量し、更に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域において、賃貸不動産の収益力に差がみられ、また賃料の遅効性により元本に見合う賃料が得られないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は実際の取引で成立した取引価格より求めたもので、経済的実証性を反映した価格である。本件では比準価格と収益価格を比較考量し、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鹿児島中央駅北東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	138.5 坪 (458 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	36.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿児島市鹿児島県鹿児島市加治屋町１２番１６外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６．１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	100 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)天文館地区の準高度商業地域であり、店舗・事務所ビル用地の需要が堅調な地域である。宅地需要の増加に伴い地価は強含み傾向で推移すると予測する。 (2)オフィスビルが建ち並ぶ準高度商業地域。新型コロナの流行で弱含みになったものの、センテラス開業の影響を受けて横ばいで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 196万7,070 円 1平米 59万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 193万704 円 1平米 58万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 196万7,070円 1平米 59万5,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 192万4,092円 1平米 58万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 193万704円 1平米 58万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 192万4,092円 1平米 58万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市街地では再開発が活発で、地価へ影響を及ぼしている反面、コロナ禍による宅地需要の減少は、商業地の事業形態により差異が見られる。 (2)新型コロナは完全に収束していないものの経済は回復基調にある。一方、円安・資源高による物価高の影響で業種によって回復にバラツキが見られる。
地域要因
(1)中高層店舗・事務所ビルが中心の準高度商業地域であり、マンション・ビル用地の需要増を背景とした地価動向は回復傾向にある。 (2)新型コロナの影響で弱含みとなったものの、センテラス開業で天文館地区に人流が戻りつつあり、地価は横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220846201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市加治屋町１２番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万3,803 円／平米 189万6,993 円／坪
推定価格 平米 坪	57万4,951 円／平米 190万788 円／坪
標準価格 平米 坪	57万4,951 円／平米 190万788 円／坪
査定価格 平米 坪	57万5,000 円／平米 190万950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	36.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211246201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市加治屋町１２番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万9,364 円／平米 175万77 円／坪
推定価格 平米 坪	48万3,165 円／平米 159万7,343 円／坪
標準価格 平米 坪	62万9,121 円／平米 207万9,874 円／坪
査定価格 平米 坪	62万9,000 円／平米 207万9,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220446201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市加治屋町１２番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万854 円／平米 185万4,183 円／坪
推定価格 平米 坪	62万3,171 円／平米 206万203 円／坪
標準価格 平米 坪	57万6,476 円／平米 190万5,830 円／坪
査定価格 平米 坪	57万6,000 円／平米 190万4,256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220646201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市加治屋町１２番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万1,107 円／平米 149万1,360 円／坪
推定価格 平米 坪	54万8,555 円／平米 181万3,523 円／坪
標準価格 平米 坪	59万479 円／平米 195万2,124 円／坪
査定価格 平米 坪	59万 円／平米 195万540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211146201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市加治屋町１２番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万4,549 円／平米 153万5,799 円／坪
推定価格 平米 坪	40万3,816 円／平米 133万5,016 円／坪
標準価格 平米 坪	58万195 円／平米 191万8,125 円／坪
査定価格 平米 坪	58万 円／平米 191万7,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特になし
特別な事情