路線価 (2023) 鹿児島県鹿児島市中央町4-33外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 鹿児島市鹿児島県鹿児島市中央町４番３３外
価格時点	2023 年
駅名	鹿児島中央駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 234万7,260 円
1平米当たり	1平米 71万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億4,800万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 297万5,400 円 1平米 90万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2億4,700万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 296万8,788 円／坪 1平米 89万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市街地中心部において繁華性の高い商業地域一円である。典型的需要者層は店舗兼事務所、共同住宅等の取得を企図する県内外の法人又は分譲マンション開発業者等が見込まれる。行動制限の緩和により鹿児島市内の繁華街の人流は回復傾向にある。そのため、サービス業等を対象にする商業地の活性化が期待され、なかでも立地条件に優る駅前商業地の地価は上昇基調にある。 (2) 同一需給圏は、鹿児島中央駅周辺を中心に、天文館地区周辺等の繁華性の高い鹿児島市の商業地域で、広域的に形成される。主な需要者は、自己使用目的の県内外の法人が中心で、その他に投資目的の需要者も想定される。周辺には店舗兼事務所ビル等が建ち並び、駅に近い稀少性の高い立地である。事務所の賃貸市況は回復傾向であることから、地価はやや上昇傾向である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は鹿児島中央駅周辺で実際に成立した取引事例を中心に採用し検討のうえ求めた価格であり、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方、駅前ロータリーに接続した幹線沿いに立地して投資用不動産が建ち並ぶ地域であることから、需要者層が投資対象として収益性を物件取得の判断材料として重視することから市場の実勢を反映した比準価格を中心に収益価格を比較考量し、広域的な土地価格水準の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、鹿児島中央駅近くに店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ地域である。主な需要者は、自己使用目的の県内外の法人であることから、市場の実態を反映し規範性の高い比準価格を中心に、投資目的の需要者も想定されることから、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	鹿児島中央駅北東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	83.2 坪 (275 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿児島市鹿児島県鹿児島市中央町４番３３外
標準地の範囲
東	18 m
西	30 m
南	90 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中央町１９・２０番街区の再開発により商業集積度が高まり繁華性等は向上した。駅前の好立地エリアに所在するため県外からの入込客数がコロナ以前の状態に戻れば、不動産需要は旺盛な状態に回帰するものと予測する。 (2)当該地域は、鹿児島中央駅近くの商業地域である。周辺には店舗兼事務所ビル等が建ち並び、稀少性の高い立地である。事務所の賃貸市況は回復傾向であることから、地価はやや上昇で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ中高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 307万4,580 円 1平米 93万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 302万4,990 円 1平米 91万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 307万4,580円 1平米 93万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 293万5,728円 1平米 88万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 302万4,990円 1平米 91万5,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 293万5,728円 1平米 88万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ感染症対策の行動制限が緩和され人流の回復も顕著な状態にあり、繁華街も賑わいが戻ってきて本来の成長軌道に回復しつつある。 (2)個人消費や観光関連は持ち直しているが、物価高の影響で景気はやや足踏み状況にある。事務所賃貸市場はやや回復傾向で推移している。
地域要因
(1)市街地再開発により旺盛な状態にあった需要はコロナ感染症拡大の影響により停滞していたが、客足の回復を見越して需要も回復基調にある。 (2)鹿児島中央駅近くの商業地域で、稀少性の高い立地である。事務所の賃貸市況は回復傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220846201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市中央町４番３３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万3,803 円／平米 189万6,993 円／坪
推定価格 平米 坪	57万4,951 円／平米 190万788 円／坪
標準価格 平米 坪	82万1,359 円／平米 271万5,413 円／坪
査定価格 平米 坪	82万1,000 円／平米 271万4,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	36.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220846201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市中央町４番３３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万1,286 円／平米 182万2,552 円／坪
推定価格 平米 坪	59万3,966 円／平米 196万3,652 円／坪
標準価格 平米 坪	86万5,840 円／平米 286万2,467 円／坪
査定価格 平米 坪	86万6,000 円／平米 286万2,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220746201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市中央町４番３３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万5,342 円／平米 223万2,681 円／坪
推定価格 平米 坪	67万5,342 円／平米 223万2,681 円／坪
標準価格 平米 坪	106万192 円／平米 350万4,995 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1201246201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市中央町４番３３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万9,736 円／平米 261万867 円／坪
推定価格 平米 坪	57万8,834 円／平米 191万3,625 円／坪
標準価格 平米 坪	96万7,950 円／平米 320万43 円／坪
査定価格 平米 坪	96万8,000 円／平米 320万208 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1200646201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市中央町４番３３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万7,677 円／平米 260万4,060 円／坪
推定価格 平米 坪	80万8,157 円／平米 267万1,767 円／坪
標準価格 平米 坪	131万1,943 円／平米 433万7,284 円／坪
査定価格 平米 坪	131万 円／平米 433万860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情