路線価 (2023) 鹿児島県鹿児島市郡山町1419-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 鹿児島市鹿児島県鹿児島市郡山町１４１９番５外 郡山中央６７街区７外
価格時点	2023 年
駅名	伊集院駅 から 11000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,032 円 1平米 3万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,355 円／坪 1平米 3万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主要道路沿いの路線・近隣商業地域を中心とする市域北部の商業地域であり、需要者は当地域と地縁性のある個人事業者が中心である。近隣地域は、土地区画整理事業で新しい街並みが形成された国道沿いの路線商業地域であり、店舗、飲食店等が混在するが、商業集積度は低い。郊外の大型店舗への顧客流出、過疎高齢化による背後地人口の減少等で、地域内の宅地需要は低調である。土地取引が少なく、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、旧郡山町等内の店舗が見られる地域と判定した。需要者の中心は、地縁を有する各種事業者である。幹線国道沿いにあるものの、基本的には商圏は旧郡山町内であり、鹿児島市内の他の商業地域と比較した際の特段の優位性がなく、需要は緩やかに減退傾向で、地価も緩やかに下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、建物の用途等が様々で、取引価格に均一性が乏しいことから、見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記のとおり、比準価格及び収益価格が求められたが、収益価格は比準価格に比し、相当程度低く求められた。これは収益性が重視される商業地域にあるが、当地域においては貸店舗等の賃貸需要が極めて少なく、賃貸市場が未熟成のため、土地価格に見合った経済賃料の徴収が困難であることが主な要因と考えられる。本件では不動産市場を的確に反映した比準価格を中心に収益価格を参考とし、更に、より広域的な検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、本件では取引時点の新しい事例、同一国道沿いの事例等からの査定価格を関連づけて得た価格を採用して決定しており、説得力に特に優る。他方、収益価格は、繁華性に乏しい商業地域で、賃貸市場が未成熟であることから土地価格まで回収しうる賃料を設定することが困難であり、比準価格より相当低く求められた。本件では、広域的な検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊集院駅北東方
距離	11000 m
土地の状態
土地面積	86.5 坪 (286 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が増えつつある路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿児島市鹿児島県鹿児島市郡山町１４１９番５外郡山中央６７街区７外
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの路線商業地域であるが、新規の店舗進出は見られず、宅地需要は低調である。郊外の大型店舗への顧客流出、不透明な経済状況により、商業地の宅地需要は減退しており、地価は下落傾向と予測する。 (2)国道沿いの商業地域である。鹿児島県は前面道路の整備を計画しているものの、現段階では先行きが不透明で、不動産市場の活性の兆しは認められない。当面は緩やかに衰退傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万8,024 円 1平米 3万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万8,355 円 1平米 3万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万8,024円 1平米 3万5,700円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 11万9,677円 1平米 3万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万8,355円 1平米 3万5,800円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 11万9,677円 1平米 3万6,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市街地では再開発が活発で、地価へ影響を及ぼしている反面、コロナ禍による宅地需要の減少は、商業地の事業形態により差異が見られる。 (2)市中心部では再開発の効果等もあり、地価上昇の傾向が見られる。他方、郊外部では一部地域を除き、需要が散発的な地域も多く、地価下落傾向。
地域要因
(1)物価高などの不透明な経済状況により顧客の消費需要は減少し、商業地の宅地需要は一段と厳しくなっている。地価は下落傾向である。 (2)幹線国道沿い商業地域で、概ね現状の地域性を維持している。しかし、他地域からの顧客の流入がほとんど見られず、緩やかに衰退傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220646201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市郡山町１４１９番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,269 円／平米 7万3,621 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,304 円／平米 10万3,491 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,782 円／平米 11万4,989 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220646201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市郡山町１４１９番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,028 円／平米 12万5,721 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,910 円／平米 12万2,024 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,681 円／平米 15万1,021 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211146201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市郡山町１４１９番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万583 円／平米 10万1,107 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,041 円／平米 9万2,704 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,095 円／平米 11万6,024 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210346201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市郡山町１４１９番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,893 円／平米 9万5,520 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,893 円／平米 9万5,520 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,620 円／平米 12万1,066 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情