路線価 (2023) 鹿児島県鹿児島市南栄2-7-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 鹿児島市鹿児島県鹿児島市南栄２丁目７番５
価格時点	2023 年
駅名	谷山駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 7万2,732 円
1平米当たり	1平米 2万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	4,690万 円 (1650 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,890 円 1平米 2万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	4,690万 円 (1650 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,890 円／坪 1平米 2万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鹿児島市南部の臨海工業地域を中心とした工業地域一円と判定した。典型的な需要者は、製造業を中心とした各種工場、倉庫、事務所等を目的とする法人等が中心である。ウイズコロナによる景気回復のなか、物流・倉庫関連を中心に工業地に対する需要は回復傾向にある。当該地域は、価格水準が低く、周辺の競合地域に対して割安感があり、地価は強含みで推移している。需要の中心価格帯は、土地の規模等でバラツキがあり把握し難い。 (2) 同一需給圏は、南栄、谷山港等の鹿児島市南部の臨海部の工業地域である。主な需要者は自己での利用を目的とする製造業や倉庫業、配送業等の中堅又は大手の法人である。昨今では電子商取引の拡大等による物流施設の需要の高まりで、潜在的な既存施設の拡張ニーズはみられ、工業地に対する需要はやや強まっており、地価水準は上昇傾向である。建物の用途により土地の規模も大きく異なり幅があることから、中心価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記の通り、比準価格が得られた。当該地域は自用の建物が殆どで、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用できなかった。また、原価法は既成市街地のため適用できなかった。比準価格は実際の取引事例からアプローチした試算価格で、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。よって、広域的な価格水準の検討を十分踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は工場等を中心とした工業地域であり，自己使用目的で利便性等を指標に取引がなされ、収益目的の土地取引は想定しづらく賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用せず、取引事例比較法のみを適用する。そのため、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	谷山駅南東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	499.1 坪 (1650 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場兼事務所
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の鉄工関連工場が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿児島市鹿児島県鹿児島市南栄２丁目７番５
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中小工場地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、南栄２丁目に存する鉄工関連の工場が多い工業地域である。今後も現状維持で推移すると予想する。周辺の競合地域と比較して割安感があることから、需要は底堅く、地価は強含みで推移すると予測する。 (2)当該地域は谷山港周辺の工業地域で、周辺は工場の立地が中心であるが、流通業務施設の立地も見込める地域である。電子商取引の拡大により物流施設は需要が高まっており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万3,890 円 1平米 2万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万3,890 円 1平米 2万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万3,890円 1平米 2万8,400円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 9万2,899円 1平米 2万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万3,890円 1平米 2万8,400円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 9万2,899円 1平米 2万8,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)鹿児島市は、ウイズコロナによる行動制限がない状況のなか、観光関連等を中心に景況は回復しつつあり、不動産市況においても回復傾向にある。 (2)個人消費や観光関連は持ち直しているが、物価高の影響で景気はやや足踏み状況にある。電子商取引の拡大等で物流倉庫の需要が高まっている。
地域要因
(1)当該地域は、南栄２丁目の工業地域であるが、地価水準が低く、周辺の競合地域と比較して割安感があり、地価は強含みで推移している。 (2)市南部の臨海工業地域に所在しており、谷山港に近く利便性が高い。地域要因に特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1200746201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市南栄２丁目７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,279 円／平米 10万6,714 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,732 円／平米 11万1,518 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,955 円／平米 9万5,725 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,000 円／平米 9万5,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220746201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市南栄２丁目７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,136 円／平米 15万2,526 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,321 円／平米 15万3,137 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,807 円／平米 9万5,236 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220346201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市南栄２丁目７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,581 円／平米 14万4,079 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,709 円／平米 9万4,912 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1200646201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市南栄２丁目７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,864 円／平米 4万5,834 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,382 円／平米 8万607 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,531 円／平米 8万7,711 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210246201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市南栄２丁目７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,290 円／平米 9万3,527 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,413 円／平米 9万627 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情