路線価 (2023) 鹿児島県鹿児島市七ツ島1-4-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 鹿児島市鹿児島県鹿児島市七ツ島１丁目４番１１
価格時点	2023 年
駅名	五位野駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,330万 円 (1979 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,401 円 1平米 2万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,330万 円 (1979 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,401 円／坪 1平米 2万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鹿児島市内の錦江湾岸沿いの中央港区、谷山一区、谷山二区を中心とする工業地域である。需要者の中心は県内外の中小法人等のほか事業所の統廃合や設備投資による事業用地の拡張等を意図した隣接者である。ＥＣ需要が堅調であり、物流施設用地としての需要は旺盛で、地価は上昇傾向。土地は２，０００㎡程度で４，０００万円～４，５００万円程度が取引の中心と推定するが、建物及びその敷地の中心価格帯の正確な把握は困難。 (2) 同一需給圏は比較的都心に近く通勤利便性に優る工業地の存する圏域で、具体的には標準地が所在する七ツ島のほか卸本町、南栄、谷山港等を含んだエリアと判断した。典型的需要者は運輸業等流通関連を中心に、ある程度纏まった土地を必要とする産業を営む事業主全般が想定される。自社利用の土地が多いため供給自体が少なく、近隣地域より南部では流通関連、店舗兼倉庫等目的の土地の取引を主体として需要は旺盛であり地価は上昇傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用の工場を中心として構成されており、工場用不動産の賃貸市場の熟成度は低く収益還元法は適用できなかった。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、実際の取引市場価格を反映した実証的かつ客観的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討及び広域的な価格バランスや市場分析の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い南部郊外部の工業地において実際に成約した事例資料を中心に採用して求めた実証的な価格である。一方、収益価格は自社利用の工場、倉庫等が主体で賃貸に供したとしても採算に見合う水準の賃料を収受できず経済合理的な試算が困難なことからその適用を断念した。したがって市場の実勢を十分に反映して説得力を有する比準価格を重視して、広域的な検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	五位野駅南東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	598.6 坪 (1979 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	工場兼事務所
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の工場、事業所等が建ち並ぶ工業団地
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿児島市鹿児島県鹿児島市七ツ島１丁目４番１１
標準地の範囲
東	200 m
西	50 m
南	150 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	70 m
面積	2000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)金属加工、食料品などの工場が集積している臨海工業地帯であり、ＥＣ需要は堅調で物流施設用地としての需要は旺盛で、地価は上昇傾向にある。今後も同様の傾向で推移していくものと予測する。 (2)鹿児島市南部臨海工業地帯の南端に所在する工業地域である。市街地に近い工業地域は郊外型店舗の進出により地価は上昇傾向にあるため、工業地の需要は割安な郊外へ流出する傾向にあり今後も堅調な需要が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,401 円 1平米 2万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,401 円 1平米 2万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は業種・業態により様々であるが、感染収束のいかんに関わらずＥＣ需要は堅調で、地価を下支えしている。 (2)鹿児島市南部の臨海工業地は、産業道路を中心に郊外型店舗用地又は流通施設向け用地として需要が旺盛な状態が続いている。
地域要因
(1)金属加工、食料品などの工場が集積している臨海工業地帯であり、ＥＣ需要が堅調で、物流施設用地としての需要は旺盛で、地価は上昇傾向である。 (2)臨海工業地としては最南端に位置するが、市街地により近い工業地の需要が旺盛なため、代替する郊外部の工業地需要も高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1201046201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市七ツ島１丁目４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,204 円／平米 8万3,324 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,505 円／平米 10万4,156 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,728 円／平米 7万1,833 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1190846201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市七ツ島１丁目４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万209 円／平米 9万9,871 円／坪
推定価格 平米 坪	3万209 円／平米 9万9,871 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,712 円／平米 7万8,392 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1180346201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市七ツ島１丁目４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,441 円／平米 9万4,026 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,441 円／平米 9万4,026 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,878 円／平米 7万2,329 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1180146201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市七ツ島１丁目４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,646 円／平米 8万8,092 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,607 円／平米 9万7,881 円／坪
標準価格 平米 坪	2万419 円／平米 6万7,505 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情