路線価 (2023) 鹿児島県鹿屋市串良町岡崎字ツル田2055-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 鹿屋市鹿児島県鹿屋市串良町岡崎字ツル田２０５５番２外
価格時点	2023 年
駅名	志布志駅 から 17000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	328万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	328万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円／坪 1平米 1万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、串良町岡崎を中心に細山田、有里等の商住混在地の存する圏域。需要者は、当該圏域に地縁的選好性を有する、自ら店舗や事業を営む個人事業者や法人事業者が中心である。串良町岡崎の従来からの中心商業地域であるが、周辺幹線沿いの店舗等への顧客流失等から既存商業地の需要は低迷している。需要の中心価格帯は、規模により幅があるが土地で３００万円から５００万円程度、土地建物一体としては建物状況により見出し難い。 (2) 同一需給圏は、鹿屋市内において小売店舗、飲食店等商業施設の敷地に適した旧串良町を中心とした地域一円と判定した。主な需要者は、当該地域に地縁性を有する個人事業主又は法人企業である。近年は鹿屋市中心部の商業施設等に顧客流出し当該地域の競争力は低下している。よって地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、建物の用途、事業者の業態等により異なり、把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　同一需給圏内の類似地域において岡崎、細山田の商住混在地の取引事例を収集した。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。小売店舗も見られる等収益性を重視すべき商業地であるが、自己使用目的中心であり収益目的の取引は皆無であることから、収益価格の試算は行っていない。従って比準価格を標準に、取引動向や周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 商業地の評価であるので収益価格を採用すべきところであるが、本件に係る同一需給圏においては賃貸市場が成熟しておらず、収益還元法の適用は断念した。一方比準価格は現実の取引価格を価格判定の基礎に置くものであり実証的かつ説得力がある。従って、本件では比準価格に基づき、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	志布志駅南西方
距離	17000 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿屋市鹿児島県鹿屋市串良町岡崎字ツル田２０５５番２外
標準地の範囲
東	160 m
西	50 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　串良町岡崎の小売店舗等が建ち並ぶ従来からの商業地域である。周辺の大型店舗等への顧客流出等から需要の低迷は暫く続くものと予測する。 (2)近隣地域は、従前からの商店街を中心とする商業地域である。少子高齢化等の人口減少により商況は振るわず、空き店舗の増加が顕著である。地価は当面下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 -3 ％
2022年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 -3 ％
2019年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　鹿屋市串良町の人口は減少、世帯数は微減傾向にある。古くからの集落等では需要は低迷し、空き家や未利用地も見られる。 (2)鹿屋市の人口はＨ１２年をピークに減少傾向である。同市全体では衰退傾向であるが、寿地区等の中心部では住宅・商業施設の集積が進んでいる。
地域要因
(1)　串良町中心部の商業地の地域特性に大きな変動要因は見られない。ロードサイド店舗等の影響から市街地の収益性は低下し、需要は低調である。 (2)近隣地域では、零細店舗が多く商況不振である。さらに郊外型の大型店舗等への顧客流出により衰退化が進行している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210846203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿屋市
地域	鹿児島県鹿屋市串良町岡崎字ツル田２０５５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,354 円／平米 2万7,618 円／坪
推定価格 平米 坪	9,356 円／平米 3万931 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,042 円／平米 5万6,341 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1200946203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿屋市
地域	鹿児島県鹿屋市串良町岡崎字ツル田２０５５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,914 円／平米 2万9,470 円／坪
推定価格 平米 坪	8,158 円／平米 2万6,970 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,996 円／平米 5万2,883 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220746203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿屋市
地域	鹿児島県鹿屋市串良町岡崎字ツル田２０５５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,361 円／平米 3万947 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,006 円／平米 3万9,692 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,357 円／平米 5万4,076 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情