路線価 (2023) 鹿児島県枕崎市東本町10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 枕崎市鹿児島県枕崎市東本町１０番
価格時点	2023 年
駅名	枕崎駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	521万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,759 円 1平米 3万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	518万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,098 円／坪 1平米 3万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、枕崎市の中心商業地域及び地区内の路線商業地域である。需要者は同一需給圏内の個人事業者、県内の法人等である。背後人口は減少傾向で、地域内での新規店舗の進出もなく、地域はやや衰退している。枕崎市は薩摩半島南端部に位置し、地区外からの顧客の流入が期待できず、商業地としての需要は減退、空き店舗、空地も散見され、地価は下落傾向と判断する。取引は、土地規模、建物規模・用途が様々で需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、枕崎駅前から国道及び県道沿線の商業地域一円である。需要者の中心は当該市に地縁性を有する個人又は県内外の法人事業者である。駅前や国道沿線に大型小売店、ドラッグストア等が分散している。郊外の大型商業施設への客足の流れの変化等により駅前は空き店舗が増加傾向にあり、中心商業地の空洞化が進行し、宅地需要は低調である。土地建物一体として取引され、不動産の個別性を反映した価格となっており中心的な価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 以上より、比準価格が求められた。当地域は市中心商業地域であるが、自用物件が主体となっており、賃貸市場は未成熟で賃料水準も低く、純収益がマイナスとなり、収益還元法が適用できなかった。したがって、自用目的の取引が主体であることを考慮し、現実の不動産市場の裏付けのある比準価格を標準とし、収益価格が求められなかったことをも勘案し、さらに広域的な検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 同一需給圏内においては小売店舗等はほとんど自用であり、賃貸事例は得られず市場が未成熟であるため収益価格は試算しなかった。原価法は既成市街地のため適用できなかった。需要者は同一需給圏内に人的関係を有する個人事業者や県内外の法人であるため、地域の実情を反映した比準価格が説得力を有し、さらに広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	枕崎駅西方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	枕崎市鹿児島県枕崎市東本町１０番
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗共同住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ、県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)枕崎駅近辺の商業地域である。立地条件は良いが、近隣の大型商業施設に顧客は流出し地域内では空き店舗も存る状況となっている。商業地域としては衰退傾向にあり、地価は下落している。 (2)枕崎駅に近い旧来の商業地域であるが利用されていない空き店舗が見られる。商業収益の低下に伴う現在の状況は今後も続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗共同住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万9,759 円 1平米 3万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万9,098 円 1平米 3万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
前年から次年への変動率 -4.6 ％
2022年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
前年から次年への変動率 -5.2 ％
2019年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)枕崎市の人口は減少傾向で、宅地需要は弱い。薩摩半島南端部に位置し、市外からの入り込みもなく、地価は商業地、住宅地ともに下落傾向である。 (2)枕崎市の人口は減少傾向にあり、鹿児島県全体の減少に比較して２倍以上となっている。
地域要因
(1)過疎化、高齢化の影響を受けて背後人口は減少が続く。その影響を受けて市内でも新規店舗の進出もほとんど見られず、地価は下落傾向となっている。 (2)７月の焼酎生産及び出荷量は前年を下回ったが鰹節生産は前年を上回った。回復は長期を要すると判断した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変化は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220546204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	枕崎市
地域	鹿児島県枕崎市東本町１０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,129 円／平米 7万9,770 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,580 円／平米 7万7,955 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,494 円／平米 11万731 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220746204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	枕崎市
地域	鹿児島県枕崎市東本町１０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,663 円／平米 8万8,148 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,890 円／平米 8万5,592 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,607 円／平米 10万7,799 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,600 円／平米 10万7,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210846204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	枕崎市
地域	鹿児島県枕崎市東本町１０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,783 円／平米 11万8,299 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,175 円／平米 11万2,983 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,750 円／平米 15万1,250 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,800 円／平米 15万1,415 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210846204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	枕崎市
地域	鹿児島県枕崎市東本町１０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万534 円／平米 10万945 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,267 円／平米 9万3,451 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,346 円／平米 11万3,548 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,300 円／平米 11万3,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情