路線価 (2023) 鹿児島県出水市向江町175 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 出水市鹿児島県出水市向江町１７５番
価格時点	2023 年
駅名	出水駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	501万 円 (291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,863 円 1平米 1万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	495万 円 (291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,202 円／坪 1平米 1万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市中心部及び周辺住宅地域一円であり、需要者は住宅建設を希望する市内の居住者、勤務者が中心である。旧来からの商業地域背後に位置する既成住宅地域であり、生活利便性は良好である。地域周辺部では小規模開発を中心とした取引事例も見られ、宅地需要は比較的堅調である。需要の中心価格帯は５００万円前後であり、新築の戸建物件は少ない。 (2) 同一需給圏は、出水小学校校区を中心とする住宅地域と判定した。需要者の中心は、旧出水市内で戸建住宅用地を求める個人である。中心部に近いことから一定の需要は見込まれるものの、地価水準がより安価な西出水小学校校区の住宅地域との競合もあり、需要は緩やかに減退傾向で、地価も横ばい乃至微下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は総額５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の取引事例から求めたもので、市場性を反映した価格である。当地域は自用の一般住宅を中心とした住宅地域であり、一部にアパートなどの収益物件も存するが、価格水準に見合った賃料の授受がなされておらず賃貸市場が熟成していないことから、収益価格は適用できなかった。本件では、居住の快適性、利便性を主たる選択指標とする住宅地域にあって、これを反映した比準価格を中心に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、本件では取引時点の新しい事例、地域環境の類似した事例、対象標準地の存する向江町地区の事例からの査定価格を関連づけて得た価格を中心に決定しており、説得力に特に優る。なお、収益価格は、賃貸市場が極めて未成熟で、賃貸収益により土地代まで回収することができる地域ではないことから適用できなかった。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	出水駅南西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	88 坪 (291 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	出水市鹿児島県出水市向江町１７５番
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	50 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	18 m
面積	300 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　北、６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、今後も現状の地域性を維持するものと思われる。向江町地区周辺の宅地需要は小規模開発地を中心に堅調であり、地価は弱含みから横ばい傾向に転ずると予測する。 (2)出水小学校校区の住宅地域である。中心部に近いものの、西出水小学校校区の住宅地域との競合もあり、需要は緩やかに減退傾向。今後も緩やかに衰退傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,863 円 1平米 1万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,863円 1平米 1万7,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万6,863円 1平米 1万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万6,863円 1平米 1万7,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市における住宅地の宅地需要は、地域による跛行性が見られ、商業地は新規投資が少なく、コロナ禍の影響も加わり、宅地需要が低迷している。 (2)一部地域では店舗の進出や宅地開発も見られるものの、転出超過等により人口は減少傾向。地価は横ばい乃至下落傾向。
地域要因
(1)周辺地域におけるミニ開発の宅地需要の増加もあり、地域内の宅地需要は回復傾向にあり、地価は安定的に推移している。 (2)現状の居住環境を維持して推移している。中心部に近く一定の需要は見込めるも、他の住宅地域との競合により、緩やかに衰退傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220746208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	出水市
地域	鹿児島県出水市向江町１７５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,590 円／平米 6万4,765 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,464 円／平米 6万1,042 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,035 円／平米 6万2,930 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220646208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	出水市
地域	鹿児島県出水市向江町１７５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,074 円／平米 4万3,223 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,358 円／平米 4万4,162 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,390 円／平米 5万4,185 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211046208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	出水市
地域	鹿児島県出水市向江町１７５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,978 円／平米 5万9,435 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,414 円／平米 5万7,571 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,522 円／平米 6万4,540 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211246208 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	出水市
地域	鹿児島県出水市向江町１７５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,601 円／平米 4万1,659 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,772 円／平米 4万5,530 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,589 円／平米 5万8,149 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211146208 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	出水市
地域	鹿児島県出水市向江町１７５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,513 円／平米 6万1,204 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,117 円／平米 6万3,201 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,435 円／平米 6万946 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情