路線価 (2023) 鹿児島県出水市本町87 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 出水市鹿児島県出水市本町８７番
価格時点	2023 年
駅名	出水駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 6万6,120 円
1平米当たり	1平米 2万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	789万 円 (318 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,989 円 1平米 2万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	789万 円 (318 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,989 円／坪 1平米 2万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市街地の商業地域及び幹線道路沿いの路線商業地域であり、需要者の中心は当市に地縁性を有する法人、個人事業者である。当地域は旧来からの既成商業地域であり、小規模零細店舗が多く、後継者不足による店舗閉鎖も見られ、また郊外型大型商業施設への顧客流出の影響も大きい。更に、長引くコロナ禍による飲食店や小売店舗への顧客減少もあり、地域内の宅地需要は一段と低調である。規模、用途が多様であり、需要の中心価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は、旧出水市内の店舗が見られる地域と判定した。需要者の中心は、地縁を有する各種事業者である。小規模店舗が多い地域で、大規模な駐車場確保は困難であり、商圏が旧出水市内に限定される可能性も考えられることから、需要は減退傾向で、地価も下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、建物の用途等が様々で、取引価格に均一性が乏しいことから、見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記のとおり、比準価格が求められた。地域内は自用の店舗、店舗併用住宅としての利用が大半であり、貸店舗等の賃貸物件もなく、賃貸経営目的での宅地需要は殆ど見られない。賃貸市場が熟成しておらず、収益性の把握が困難であることから、収益還元法は適用できなかった。また、既成市街地の商業地のため、原価法も適用できなかった。本件では市場性を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、本件では取引時点の新しい、対象標準地に近接した事例からの査定価格を中心に決定しており、説得力に特に優る。なお、収益価格は、賃貸市場が極めて未成熟で、賃貸事例の収集が困難であることから適用できなかった。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	出水駅南方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	96.2 坪 (318 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の中小規模店舗が多い既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	出水市鹿児島県出水市本町８７番
標準地の範囲
東	35 m
西	20 m
南	100 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	19 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)零細店舗の多い既成商業地域であり、閉鎖店舗も見られるなど、衰退的に推移すると思われる。大型店舗への顧客流出、後継者不足、物価高による顧客減少で宅地需要は一層低調で推移し、地価は下落基調と予測する。 (2)小規模店舗が多い商業地域である。個人経営の零細店舗も多く、店舗の廃業も近年見られる。顧客の流出も見られることから、需要は減退傾向。今後も衰退傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万1,989 円 1平米 2万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万1,989 円 1平米 2万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万1,989円 1平米 2万4,800円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万1,989円 1平米 2万4,800円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市における住宅地の宅地需要は、地域による跛行性が見られ、商業地は新規投資が少なく、コロナ禍の影響も加わり、宅地需要が低迷している。 (2)一部地域では店舗の進出や宅地開発も見られるものの、転出超過等により人口は減少傾向。地価は横ばい乃至下落傾向。
地域要因
(1)小規模零細店舗が多い既成商業地域であり、消費需要の減少、後継者不足等で商況は厳しく、宅地需要は低調である。地価は下落傾向である。 (2)飲食店街も近い商業地域で、近年は店舗の撤退も見られる。近年、地域に活性化の兆しは認められないことから、衰退傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220646208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	出水市
地域	鹿児島県出水市本町８７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,310 円／平米 8万6,981 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,798 円／平米 8万8,594 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,384 円／平米 9万7,144 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220446208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	出水市
地域	鹿児島県出水市本町８７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,147 円／平米 5万76 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,691 円／平米 6万5,098 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,810 円／平米 7万8,716 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220546208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	出水市
地域	鹿児島県出水市本町８７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,225 円／平米 5万334 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,703 円／平米 6万5,138 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,999 円／平米 7万9,341 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210546208 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	出水市
地域	鹿児島県出水市本町８７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,221 円／平米 7万3,463 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,643 円／平米 7万1,552 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,643 円／平米 8万4,776 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情