路線価 (2023) 鹿児島県指宿市十二町字吉田327-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 指宿市鹿児島県指宿市十二町字吉田３２７番６
価格時点	2023 年
駅名	指宿駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	321万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	321万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円／坪 1平米 1万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、指宿市の一般住宅を主体とした住宅地域である。需要者は、同一需給圏を中心に市内の居住者及び血縁者となっており、地区外からの転入はあまり見られない。旧来からの住宅地域であり、街路は屈曲し未整備の状況であり、畑等も見られる状況となっていることから、当地域に対する需要は弱い。土地については、規模にもよるが３５０万円程度、新築物件の取引はあまり見られない状況となっている。 (2) 同一需給園は指宿駅を中心にした一円の住宅地域である。主たる需要者は当該市の居住者を中心とした関係者等である。指宿市の住宅地の需要は、郊外の低価格の宅地、土地区画整理事業中の住宅地に多く、近隣地域は街路が狭く空地が散見されるため住宅地としての需要は弱い状態である。需要の中心は２００㎡程度で３００万円前後であり、新築の戸建物件は見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 以上より、比準価格が求められた。近隣地域は戸建住宅を中心とした古くからの住宅地域であり、共同住宅等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場は未成熟で、収益還元法が適用できなかった。したがって本件鑑定評価額の決定にあたっては、自用目的の取引が主体であることを考慮し、現実の不動産市場の裏付けのある比準価格を標準とし、収益価格が求められなかったことをも勘案し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 比準価格は、採用した取引事例の中から新しく規範性の高い事例を中心に求めており、市場性を反映して信頼性は高いと判断した。収益価格は貸家が見られないので、賃貸市場が成熟していないと判断し収益還元法は採用しなかった。また、既成市街地であることから原価法も採用しなかった。従って、客観性の高い比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	指宿駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、畑地が混在する古くからの住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	指宿市鹿児島県指宿市十二町字吉田３２７番６
標準地の範囲
東	300 m
西	100 m
南	300 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	12.5 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)指宿市中心部に近い古くからの住宅地域であるが、畑も混在する土地利用となっており需要は弱い。市内では北部地区が需要が強い状況となっており、需要減を受けて、地価は下落傾向である。 (2)指宿駅から北西に位置する住宅地域であり、農地が多く見られる地域である。街路の整備が遅れているので宅地需要は低調であり、地価は下落傾向で推移するもの予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)指宿市の人口は減少傾向で、区画整理の行われた市役所周辺の市北部の住宅地域を除き、宅地需要は弱い。全体的に地価は下落傾向となっている。 (2)人口（令和３年１０月１日現在）は３８，４１５人であり前年比－１．５％の減少である。県全体の減少率（‐０．７％）の２倍となっている。
地域要因
(1)一般住宅のほか畑も混在する旧来からの住宅地域である。需要は市北部のやや安価な新興住宅地域に流れ、当地域の地価は下落が続いている。 (2)九州、関東、関西からの入り込み客（個人客、団体客）が増加し、８か月連続で前年を上回った。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変化は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220846210 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	指宿市
地域	鹿児島県指宿市十二町字吉田３２７番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万675 円／平米 3万5,292 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,205 円／平米 4万350 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,252 円／平米 5万3,729 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特になし
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220746210 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	指宿市
地域	鹿児島県指宿市十二町字吉田３２７番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,088 円／平米 4万3,269 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,465 円／平米 4万1,209 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,313 円／平米 5万7,237 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特になし
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211246210 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	指宿市
地域	鹿児島県指宿市十二町字吉田３２７番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万181 円／平米 3万3,658 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,675 円／平米 3万8,598 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,906 円／平米 5万2,585 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220146210 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	指宿市
地域	鹿児島県指宿市十二町字吉田３２７番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,596 円／平米 5万4,866 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,578 円／平米 5万1,501 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,124 円／平米 5万 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情