路線価 (2023) 鹿児島県指宿市山川山下町44内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 指宿市鹿児島県指宿市山川山下町４４番内
価格時点	2023 年
駅名	山川駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	300万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	300万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円／坪 1平米 1万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、指宿市山川地区を中心に広域的な住宅地域一円である。中心となる需要者は当該地域の居住者及び地縁者等である。山川支所に近い住宅地であるが、古い住宅地で地縁性等が強く他地区から新規参入はあまり見受けられない。人口流出等が止まらず、小中学校の学校再編等で当該地域の宅地需要は乏しく取引件数及び取引価格は低下傾向にある。土地の需要の中心は、３００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、山川地区及びその周辺部に形成された住宅地域の存する圏域で、需要者の中心は指宿市居住の個人等と考えられる。市郊外部で利便性が劣り、過疎化の影響を受けているため住宅地需要も厳しいものがある。需要の中心となる価格帯は、土地が概ね３００万円前後、新築戸建住宅は殆ど見受けられない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的の戸建及び農家住宅地域で近隣周辺にアパート等は見られず賃貸市場は未成熟であることから収益還元法は非適用とした。ただ、配分法の適用に当たり収益性を考慮とした。比準価格は、規範性のある取引事例を採用し決定しており、説得力が高く実証的価格が得られた。よって、比準価格を重視して、更には代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格のみを得た。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から試算されており市場実態が反映されている。一方、収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、当該地域は農地等が見られ賃貸用不動産が殆どなく賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算出来なかった。よって、本件では市場の特性に適合した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	山川駅南東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	89.8 坪 (297 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	指宿市鹿児島県指宿市山川山下町４４番内
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	130 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)指宿市役所山川支所に近い既成住宅地域で、地域が大きく変化する要因はないので現状の状態で推移すると予測する。需要が弱く、地価は下落基調と判断する。 (2)市郊外の住宅地域で、現状格別な地域要因の変動は認められない。人口減少下において利便性の劣る住宅地域に対する住宅地需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2022年	1坪 3万4,713円 1平米 1万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2019年	1坪 3万4,713円 1平米 1万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口（令和３年１０月１日現在）は３８，４１５人であり前年比－１．５％の減少である。県全体の減少率（‐０．７％）の２倍となっている。 (2)指宿市の人口は減少傾向で推移している。新型コロナウイルスに加え、物価高の影響が懸念され、先行きは依然として不透明である。
地域要因
(1)九州、関東、関西からの入り込み客（個人客、団体客）が増加し、８か月連続で前年を上回った。 (2)現状格別な地域要因の変動は認められないが、市郊外の住宅地域であり、過疎化の影響を受け住宅地需要は弱く、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因の変化は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220146210 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	指宿市
地域	鹿児島県指宿市山川山下町４４番内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万292 円／平米 3万4,025 円／坪
推定価格 平米 坪	1万158 円／平米 3万3,582 円／坪
標準価格 平米 坪	9,862 円／平米 3万2,604 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特になし
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220246210 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	指宿市
地域	鹿児島県指宿市山川山下町４４番内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万178 円／平米 3万3,648 円／坪
推定価格 平米 坪	9,619 円／平米 3万1,800 円／坪
標準価格 平米 坪	9,937 円／平米 3万2,852 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220946210 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	指宿市
地域	鹿児島県指宿市山川山下町４４番内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,016 円／平米 2万6,501 円／坪
推定価格 平米 坪	7,615 円／平米 2万5,175 円／坪
標準価格 平米 坪	9,902 円／平米 3万2,736 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220846210 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	指宿市
地域	鹿児島県指宿市山川山下町４４番内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,500 円／平米 2万4,795 円／坪
推定価格 平米 坪	7,172 円／平米 2万3,711 円／坪
標準価格 平米 坪	9,879 円／平米 3万2,660 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	366 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情