路線価 (2023) 鹿児島県指宿市山川大山字下原3264 坪・平米
2023
路 線 価
鹿児島県 指宿市
鹿児島県指宿市山川大山字下原３２６４番
(指宿)
- 周辺状況： 住宅地 (一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域)
- 大山駅 から 600m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
鹿児島県
指宿市鹿児島県指宿市山川大山字下原３２６４番
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| 価格時点 | 2023 年
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| 駅名 | 大山駅 から 600m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月09日
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| 調査実施日 | 2023年01月06日
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| 鑑定評価額 総額 |
209万 円
(249 平米)
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| 鑑定評価額 単価 |
1坪 2万7,770 円
1平米 8,400 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月11日
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| 調査実施日 | 2022年12月15日
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| 鑑定評価額 総額 |
210万 円
(249 平米)
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| 鑑定評価額 単価 |
1坪 2万7,936 円／坪
1平米 8,450 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は、指宿市山川、開聞地区を含み広域的な住宅地域一円である。需要者の中心は当該地域内及び隣接地域の居住者及び地縁者等である。農家住宅が多く見られる古い住宅地で地縁性が強く他地区から新規参入は殆ど見受けられない。敷地規模が大きな農家住宅地が見られるので住民同士のつながりの強さが窺える。また過疎、高齢化等により宅地需要は乏しく土地の取引は少ない。土地の需要の中心は、２００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、山川地区及びその周辺部に形成された住宅地域の存する圏域で、需要者の中心は指宿市居住の個人等と考えられる。市郊外部で利便性が劣り、過疎化の影響を受けているため住宅地需要も厳しいものがある。需要の中心となる価格帯は、土地が概ね２００万円前後、新築戸建住宅は殆ど見受けられない。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 近隣地域は農家住宅も混在する古くからの既成市街地で、周辺は民間の賃貸物件は皆無であることより収益還元法は非適用とした。ただ、配分法の適用で収益性を考慮した。比準価格は、信頼性の高い取引事例を採用し決定しており、説得力が高く実証的価格が得られたと判断する。よって、比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格のみを得た。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から試算されており市場実態が反映されている。一方、収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、当該地域は農地等が見られ賃貸用不動産が殆どなく賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算出来なかった。よって、本件では市場の特性に適合した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 大山駅北方
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| 距離 | 600 m
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| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
75.3 坪
(249 平米)
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| 私道分面積 | 0 平米
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| 指定建ぺい率 | 70 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 400 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 台形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 1.5 m
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| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
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| 周辺の利用状況 | 一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 5.5 m
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| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 無 |
| 下水道 | 無 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 70 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 330 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
指宿市鹿児島県指宿市山川大山字下原３２６４番
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 300 m
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| 西 | 400 m
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| 南 | 350 m
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| 北 | 200 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 戸建住宅地
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| 画地の形状等 | |
| 間口 | 15 m
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| 奥行き | 20 m
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| 面積 | 300 m2
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| 形状 | ほぼ長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特になし
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| 街路 | 基準方位北５．５ｍ市道
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 70 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 400 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 70 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 330 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)農家住宅が見られる集落地区で、過疎、高齢化等から衰退化傾向にある。宅地需要は弱く、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (2)市郊外の住宅地域で、現状格別な地域要因の変動は認められない。人口減少下において利便性の劣る住宅地域に対する住宅地需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 |
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| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 戸建住宅地
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| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 2万7,770 円
1平米 8,400 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 2万7,936 円
1平米 8,450 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
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2023年 |
1坪 2万7,770円 1平米 8,400円 |
前年から次年への変動率 
-3.8 ％
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2022年 |
1坪 2万8,861円 1平米 8,730円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
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2020年 |
1坪 2万7,936円 1平米 8,450円 |
|
前年から次年への変動率
-3.2 ％
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2019年 |
1坪 2万8,861円 1平米 8,730円 |
| 標準地区分 | 代表標準地 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
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(1)人口（令和３年１０月１日現在）は３８，４１５人であり前年比－１．５％の減少である。県全体の減少率（‐０．７％）の２倍となっている。 (2)指宿市の人口は減少傾向で推移している。新型コロナウイルスに加え、物価高の影響が懸念され、先行きは依然として不透明である。 |
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| 地域要因 | |
|
(1)九州、関東、関西からの入り込み客（個人客、団体客）が増加し、８か月連続で前年を上回った。 (2)現状格別な地域要因の変動は認められないが、市郊外の住宅地域であり、過疎化の影響を受け住宅地需要は弱く、地価は下落傾向にある。 |
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| 個別的要因 |
(1)個別的要因の変化は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1220246210 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 鹿児島県 |
| 市区町村 | 指宿市 |
| 地域 | 鹿児島県指宿市山川大山字下原３２６４番 |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
7,135 円／平米
2万3,588 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
6,899 円／平米
2万2,808 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
8,393 円／平米
2万7,747 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
8,390 円／平米
2万7,737 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 300 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 北東 |
| 側道幅員1 | 2.8 m |
| 側道方位2 | 北西 |
| 側道幅員2 | 2.3 m |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | 特になし |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1220946210 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 鹿児島県 |
| 市区町村 | 指宿市 |
| 地域 | 鹿児島県指宿市山川大山字下原３２６４番 |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
8,016 円／平米
2万6,501 円／坪
|
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推定価格 平米
坪
|
7,615 円／平米
2万5,175 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
8,387 円／平米
2万7,727 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
8,390 円／平米
2万7,737 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 400 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 13 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 県道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 四方路 |
| 側道方位1 | 北東 |
| 側道幅員1 | 3.2 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1220846210 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 鹿児島県 |
| 市区町村 | 指宿市 |
| 地域 | 鹿児島県指宿市山川大山字下原３２６４番 |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
7,500 円／平米
2万4,795 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
7,172 円／平米
2万3,711 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
8,428 円／平米
2万7,863 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
8,430 円／平米
2万7,870 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 366 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 6.1 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1220746210 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 鹿児島県 |
| 市区町村 | 指宿市 |
| 地域 | 鹿児島県指宿市山川大山字下原３２６４番 |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
6,637 円／平米
2万1,942 円／坪
|
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推定価格 平米
坪
|
5,987 円／平米
1万9,793 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
8,432 円／平米
2万7,876 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
8,430 円／平米
2万7,870 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南東 |
| 道路幅員 | 9.3 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 県道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 南西 |
| 側道幅員1 | 5 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |