路線価 (2023) 鹿児島県指宿市開聞十町字和田園2884-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 指宿市鹿児島県指宿市開聞十町字和田園２８８４番３外
価格時点	2023 年
駅名	開聞駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月07日
鑑定評価額 総額	468万 円 (425 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	472万 円 (425 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,697 円／坪 1平米 1万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は指宿市開聞、山川地域を中心に広範囲に見られる小規模の商業地域である。需要者の中心は同地域に地縁性を有する事業目的の個人等である。背後地の過疎化、少子高齢化、大型小売店舗への顧客流動等による収益性の低下から商業地に対する需要は衰退傾向であり、地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、取引事例が少ないので見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は、開聞地区、山川地区及びその周辺部に形成された商業地域の存する圏域で、需要者の中心は指宿市居住の個人事業者等と考えられる。市郊外部で繁華性が劣り、さらには周辺地域の過疎化の進行を受けて店舗利用者も減少しており、こうした状況下では商業地需要も厳しいものがある。取引自体が少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用の建物が中心であり、元本価値に見合う賃料収入の獲得が困難で賃貸市場が未成熟な地域であることから収益還元法は適用せず、比準価格のみの試算となった。再吟味や資料の選択、活用の適否で費用性、収益性を考慮した。比準価格は実証的かつ客観的な価格であり、自用の店舗兼住宅地としての需要が中心であることから比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格のみを得た。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から試算されており市場実態が反映されている。一方、収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、当該地域は低層店舗等自用の建物が中心であり、賃貸用不動産が殆どなく賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算出来なかった。よって、本件では市場の特性に適合した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	開聞駅北東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	128.6 坪 (425 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗のほかに一般住宅も混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	指宿市鹿児島県指宿市開聞十町字和田園２８８４番３外
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	25 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	25 m
面積	380 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１１ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの小売店舗、事業所等が混在する商業地域である。人口の減少や競争力の低下、客足の分散化等から衰退傾向にあり、地価も下落傾向で推移するものと予測する。 (2)市郊外の商業地域で、現状格別な地域要因の変動は認められない。人口減少下において繁華性の劣る商業地域に対する商業地需要は極めて弱く、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万6,697 円 1平米 1万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
前年から次年への変動率 -4.3 ％
2022年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万6,697円 1平米 1万1,100円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2019年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口（令和３年１０月１日現在）は３８，４１５人であり前年比－１．５％の減少である。県全体の減少率（‐０．７％）の２倍となっている。 (2)指宿市の人口は減少傾向で推移している。新型コロナウイルスに加え、物価高の影響が懸念され、先行きは依然として不透明である。
地域要因
(1)九州、関東、関西からの入り込みや個人客、団体客が共に増加し、８か月連続で前年を上回った。 (2)現状格別な地域要因の変動は認められないが、市郊外の商業地域であり、過疎化の影響を受け商業地需要は弱く、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因の変化は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220146210 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	指宿市
地域	鹿児島県指宿市開聞十町字和田園２８８４番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万292 円／平米 3万4,025 円／坪
推定価格 平米 坪	1万158 円／平米 3万3,582 円／坪
標準価格 平米 坪	1万911 円／平米 3万6,072 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特になし
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211046210 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	指宿市
地域	鹿児島県指宿市開聞十町字和田園２８８４番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,986 円／平米 3万3,014 円／坪
推定価格 平米 坪	1万189 円／平米 3万3,685 円／坪
標準価格 平米 坪	1万886 円／平米 3万5,989 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220946210 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	指宿市
地域	鹿児島県指宿市開聞十町字和田園２８８４番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8,929 円／平米 2万9,519 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,834 円／平米 4万2,429 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,112 円／平米 3万6,736 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,100 円／平米 3万6,697 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220846210 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	指宿市
地域	鹿児島県指宿市開聞十町字和田園２８８４番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,500 円／平米 2万4,795 円／坪
推定価格 平米 坪	7,172 円／平米 2万3,711 円／坪
標準価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	366 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情