路線価 (2023) 秋田県北秋田市松葉町81外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 北秋田市秋田県北秋田市松葉町８１番外
価格時点	2023 年
駅名	鷹ノ巣駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	554万 円 (313 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,516 円 1平米 1万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	548万 円 (313 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,855 円／坪 1平米 1万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧鷹巣町を中心に北秋田市及び隣接の市を含む商業地域及び住商混在地域。需要者は地縁的選好性を有する地元企業や個人事業者等が中心である。地域経済の低迷や商圏人口の減少傾向に加え、郊外大型店や隣接市への顧客流出などから、旧鷹巣町中心部の商業地域は閉鎖店舗が目立つなど衰退傾向にあり、商業需要は極めて少ない。また店舗閉鎖後も住宅として利用継続するケース等も多く、商業地取引が少ないため需要の中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は北秋田市のほか、近隣の市を含む商業地域や商住混在地域等。特に鷹巣地区の商業地域との代替競争関係が強い。需要者の中心は、当地域に地縁性を有する個人事業者等である。商圏人口の減少に加え、郊外の大型商業施設との競合から、鷹巣地区の既成商業地域は空地・空店舗が目立つ。衰退傾向に歯止めが掛からず、潜在的な供給圧力から需要は極めて弱い。取引は少なく需要の中心となる価格帯は把握することが困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 主に旧町住民対象の自用建物が殆どの商業地域で、賃貸市場が成立しておらず収益価格は試算できなかった。比準価格は、商業地取引の絶対数が少ないなか、いずれも旧鷹巣町中心部の商業地域や商住混在地域の事例を採用しており、複数の事例が相互にその妥当性を験証する実証的な価格である。以上、自己使用目的での取引が支配的な地域であり、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 日用品等を扱う自用の店舗併用住宅が多い既成商業地域で、事業向け賃貸市場は成立していない。このため、収益価格は求めることが出来なかった。比準価格は、鷹巣市街地に存する事例から求めたもので、市場性から当地域の地価を判定するもので、実証的かつ信頼性が高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ鷹ノ巣駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	94.7 坪 (313 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅に住宅、医院等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北秋田市秋田県北秋田市松葉町８１番外
標準地の範囲
東	180 m
西	180 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	19 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧鷹巣町中心部商業地域の一角を占める地域
街路	１１．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商圏人口の減少傾向や郊外大型店等への顧客流出など、取り巻く環境は厳しく衰退傾向は否めない。このため、住宅地と大差ない水準になってきている地価も、下落率は縮小しつつも当分の間下落傾向と予測する。 (2)郊外の大型商業施設との競合による空店舗や空地が見られ、厳しい商況が続く既成商業地域。活性化に乏しく、今後も地価は当面下落が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万8,516 円 1平米 1万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万7,855 円 1平米 1万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万8,516円 1平米 1万7,700円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2019年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済には持ち直しの兆しが見られるが、当市は商圏人口の減少や隣市等への顧客流出などで商業需要は依然低迷しており、取引は極めて少ない。 (2)周辺都市や郊外の大型商業施設との競合により、旧来からの商業地域は商況が厳しく、需要は少ない。
地域要因
(1)長期下落で住宅地と大差ない地価水準になってきており、下落率は縮小しつつも、上記一般的要因のもと需要は依然少なく、地価は引き続き下落。 (2)狭い商圏の既成の商業地域の需要は極めて少なく、需給が不均衡な状況にある。その為、当地域の地価は下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４調北秋田Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	北秋田市
地域	秋田県北秋田市松葉町８１番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,105 円／平米 5万9,855 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,415 円／平米 6万4,186 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,779 円／平米 5万8,777 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公北秋田Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	北秋田市
地域	秋田県北秋田市松葉町８１番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,052 円／平米 2万9,926 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,467 円／平米 4万7,828 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,472 円／平米 5万7,762 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３調北秋田Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	北秋田市
地域	秋田県北秋田市松葉町８１番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,537 円／平米 6万4,589 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,974 円／平米 5万9,422 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,467 円／平米 5万7,746 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調北秋田Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	北秋田市
地域	秋田県北秋田市松葉町８１番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,461 円／平米 4万7,808 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,609 円／平米 6万1,521 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,997 円／平米 5万9,498 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情