路線価 (2023) 鹿児島県垂水市海潟字飛岡587-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 垂水市鹿児島県垂水市海潟字飛岡５８７番１
価格時点	2023 年
駅名	国分駅 から 37000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	322万 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,564 円 1平米 9,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	320万 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,399 円／坪 1平米 9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、垂水市海潟地区及び垂水市郊外の既成住宅地域が圏域である。需要者の中心は、海潟地区に地縁や血縁関係を有する個人及び居住者で、域外からの流入は少ない。人口減少や高齢化で市勢は停滞基調で、土地に対する需要は弱く、地価は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、３００㎡程度の土地で３００万円程度、新築の戸建物件の取引は少なく、中心となる価格帯は把握しがたい。 (2) 　同一需給圏は、垂水市内の住宅地域一円である。需要者の中心は近隣地域に地縁性を有するものであり、他地区からの新規流入はほとんどみられない。また、近隣地域は市街地中心部から距離を有するため生活利便性にも劣ることから市場競争力は低い。さらに、垂水市の人口減少及び少子高齢化も進行し、宅地需要の低迷が続いている。土地取引が少ないため、需要の中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 居住目的の取引が主で、取引時点を遡及し収集範囲も拡大したが、類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。従って、比準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、当該地域は自己使用目的の不動産需要がほとんどで、賃貸市場が未成熟なため、収益性に乏しいことから収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を標準とし、比較的類似性のある標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　市街地中心部からやや距離を有する海潟地区の住宅地であり、周辺には民間の賃貸アパートはほとんど見られないことより、収益価格の試算は割愛した。比準価格は、相関性を有し、且つ、規範性の高い取引事例を採用し決定しており、説得力が高く実証的価格が得られたと判断する。よって、比準価格を基に、類似する標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	海潟停北東方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	98.9 坪 (327 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	垂水市鹿児島県垂水市海潟字飛岡５８７番１
標準地の範囲
東	150 m
西	120 m
南	100 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	25 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅や農家住宅等が見られる閑静な住宅地域で、今後も同様の特性を維持すると予測する。人口は減少傾向にあり、中心部から離れた当該地域の宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)一般住宅や農家住宅が混在する垂水市中心部からやや距離を有する古くからの住宅地域で、地域性から地縁性が強い。他地区からの新規流入はほとんど見られず、宅地需要は乏しく地価は下落傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万2,564 円 1平米 9,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万2,399 円 1平米 9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万2,564円 1平米 9,850円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万2,399円 1平米 9,800円
前年から次年への変動率 -3 ％
2019年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景況は、全体として回復傾向が続いている。垂水市の市勢は停滞基調にあり、人口は減少傾向で、地価は総じて下落基調で推移している。 (2)垂水市の高齢化率は約４４％と少子高齢化が進行し、人口減少率も大きく、宅地需要は減退傾向で推移している。
地域要因
(1)垂水市郊外の既成住宅地域で、地域要因に変動はない。人口減少や高齢化等で宅地需要は弱く、地価は下落傾向にある。 (2)市街地中心部からやや距離を有する住宅地域で、新規参入は少なく、また、人口減少等の影響から、地価は下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211046214 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	垂水市
地域	鹿児島県垂水市海潟字飛岡５８７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,638 円／平米 2万8,557 円／坪
推定価格 平米 坪	8,585 円／平米 2万8,382 円／坪
標準価格 平米 坪	9,811 円／平米 3万2,435 円／坪
査定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	農道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210146214 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	垂水市
地域	鹿児島県垂水市海潟字飛岡５８７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,050 円／平米 2万1 円／坪
推定価格 平米 坪	5,593 円／平米 1万8,490 円／坪
標準価格 平米 坪	5,684 円／平米 1万8,791 円／坪
査定価格 平米 坪	6,030 円／平米 1万9,935 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1200746214 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	垂水市
地域	鹿児島県垂水市海潟字飛岡５８７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,018 円／平米 4万9,650 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,952 円／平米 4万6,125 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,976 円／平米 3万9,593 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1200446214 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	垂水市
地域	鹿児島県垂水市海潟字飛岡５８７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,445 円／平米 3万1,225 円／坪
推定価格 平米 坪	8,708 円／平米 2万8,789 円／坪
標準価格 平米 坪	9,264 円／平米 3万627 円／坪
査定価格 平米 坪	9,820 円／平米 3万2,465 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情