路線価 (2023) 鹿児島県薩摩川内市宮内町字学藤1832-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 薩摩川内市鹿児島県薩摩川内市宮内町字学藤１８３２番１
価格時点	2023 年
駅名	上川内駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 6万6,120 円
1平米当たり	1平米 2万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	693万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	679万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,658 円／坪 1平米 2万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は川内川の北側に広がる既成住宅地域一円である。需要者の中心は縁故者や旧川内市の居住者がほとんどである。土地需要は、割安感のある更に郊外の住宅地や街路の良い土地区画整理済地区へと流れ、古くからの既成住宅地である当該地域での需要は低迷している。土地は７００万円程度の物件が需要の中心となっている。また、新築の戸建物件は２０００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、宮内町、五代町等に形成された住宅地域及びその周辺部に形成された住宅地域の存する圏域で、需要者の中心は薩摩川内市居住の個人等と考えられる。中心市街地近郊で比較的利便性に優れるが、街路条件が劣ることから土地供給の多い当市では、周辺地域との競合などから住宅地需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地が７００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣及び周辺類似地域の適切な事例から求めた比準価格は実証的価格である。付近にアパートも見られることから収益還元法も適用したが、賃料水準は低く収益価格は低位となった。本件では収益価格を勘案しつつ、地価公示の代表標準地との均衡・前年からの地価の動向等を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) ２試算価格を得た。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から試算されており市場実態が反映されている。一方、当該圏域では土地所有者が建物建築資金のみを投下して行う賃貸事業が多く、地価水準に見合う賃料の形成が十分ではないため、収益性と地価の関係性は希薄である。よって、本件では市場の特性に適合した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上川内駅南方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	83.2 坪 (275 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	薩摩川内市鹿児島県薩摩川内市宮内町字学藤１８３２番１
標準地の範囲
東	100 m
西	350 m
南	450 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)川内川の北西側に位置する中規模一般住宅が多い古くからの住宅地域。最近はアパート等も散見されるようになった。地域要因の大きな変動もなく、当面現状のままで推移、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (2)中心市街地近郊の住宅地域であるが、街路条件が劣る。現状格別な地域要因の変動は認められないが、人口減少下において快適性の劣る住宅地需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万4,634 円 1平米 2万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万1,658 円 1平米 2万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万1,658円 1平米 2万4,700円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧川内市の市域でも人口減少が続いている中で、土地区画整理やミニ分譲地など土地供給は多い。又、最近は分譲マンションも見られる。 (2)薩摩川内市の人口は減少傾向で推移している。新型コロナウイルスに加え、物価高の影響が懸念され、先行きは依然として不透明である。
地域要因
(1)利便性のやや劣る古くからの住宅地で外部からの参入は少ない。需要は市内に分散して地価は下落傾向で推移している。 (2)現状格別な地域要因の変動は認められないが、街路が狭い等快適性でやや劣るため住宅地需要は弱く、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220746215 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	薩摩川内市
地域	鹿児島県薩摩川内市宮内町字学藤１８３２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,038 円／平米 7万2,858 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,193 円／平米 8万3,288 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,193 円／平米 8万3,288 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220546215 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	薩摩川内市
地域	鹿児島県薩摩川内市宮内町字学藤１８３２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,843 円／平米 8万2,131 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,523 円／平米 8万1,073 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,023 円／平米 8万2,726 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220946215 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	薩摩川内市
地域	鹿児島県薩摩川内市宮内町字学藤１８３２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,982 円／平米 5万6,142 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,141 円／平米 5万3,362 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,680 円／平米 8万1,592 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220446215 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	薩摩川内市
地域	鹿児島県薩摩川内市宮内町字学藤１８３２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万912 円／平米 10万2,195 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,440 円／平米 9万7,329 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,489 円／平米 8万4,267 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情