路線価 (2023) 鹿児島県薩摩川内市中郷2-177外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 薩摩川内市鹿児島県薩摩川内市中郷２丁目１７７番外
価格時点	2023 年
駅名	上川内駅 から 2900m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	9,080万 円 (1760 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万590 円 1平米 5万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	9,030万 円 (1760 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,598 円／坪 1平米 5万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧川内市の幹線沿いの路線商業地域である。営業所、スーパー等が存する商業地域であり、画地規模が大きく総額が大きくなることから、需要者は資金力をもつ県内外の法人等である。背後の区画整理地区では徐々に住宅の集積が進みつつあるが、一方で、路線商業地域の分散化も進みつつあり、需要も分散、地価は弱含みになっている。画地規模が様々で需要の中心となる価格帯は見出しがたい。 (2) 同一需給圏は、旧川内市に形成された商業地域の存する圏域で、需要者の中心は県内外法人等と考えられる。中心市街地近郊の幹線道路沿いの路線商業地域である。画地規模が大きく近年の商業地域のあり方を反映し希少性が認められるが、人口減少や商業地域の分散化により需要は弱含んでいる。取引自体が少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺類似地域の適切な事例から求めた比準価格は実証的価格である。低層で広大利用が主であり、経済合理的賃貸市場は成立し難いので収益価格は求められなかった。地価公示の代表標準地との均衡・前年からの地価の動向を踏まえて、実証的な比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格のみを得た。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から試算されており市場実態が反映されている。一方、収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、当該地域は低層店舗等自用の建物が中心であり、賃貸用不動産が少なく賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算出来なかった。よって、本件では市場の特性に適合した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上川内駅東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	532.4 坪 (1760 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、スーパー等が増えつつある路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	薩摩川内市鹿児島県薩摩川内市中郷２丁目１７７番外
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	300 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)営業所、スーパー、飲食店等が存する路線商業地域である。車両通行量は多いが、市内では路線商業地域も分散化が進んでいる。新規店舗の進出も一段落し、地価は弱含み傾向と判断する。 (2)画地規模が大きい路線商業地域である。商業地域の分散化により他の地域との競合で、当該地域に対する商業地需要は弱含みで、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万590 円 1平米 5万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万9,598 円 1平米 5万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万590円 1平米 5万1,600円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 17万1,251円 1平米 5万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万9,598円 1平米 5万1,300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 17万1,251円 1平米 5万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)工場関係・スポーツ合宿・原子力関係等もあり、宿泊・飲食など一定の需要は見られるが、人口減少や商業施設の分散などで求心力は低下している。 (2)薩摩川内市の人口は減少傾向で推移している。新型コロナウイルスに加え、物価高の影響が懸念され、先行きは依然として不透明である。
地域要因
(1)人口減少高齢化など購買力が限られる中で、店舗分散化や大型店の競合等で収益性に限界があり、新規需要は弱くなっている。地価は弱含みである。 (2)近年の顧客ニーズに合致した商業地域であるが、商業地域の分散化、顧客人口の減少等により、商業地需要は弱含みで、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210146215 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	薩摩川内市
地域	鹿児島県薩摩川内市中郷２丁目１７７番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,336 円／平米 14万3,269 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,166 円／平米 13万9,401 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,110 円／平米 16万8,970 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220146215 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	薩摩川内市
地域	鹿児島県薩摩川内市中郷２丁目１７７番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,623 円／平米 15万830 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,984 円／平米 14万5,411 円／坪
標準価格 平米 坪	5万556 円／平米 16万7,138 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220446215 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	薩摩川内市
地域	鹿児島県薩摩川内市中郷２丁目１７７番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,381 円／平米 9万522 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,192 円／平米 12万2,957 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,989 円／平米 16万5,264 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,000 円／平米 16万8,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情