路線価 (2023) 鹿児島県日置市東市来町湯田字諏訪原1975-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 日置市鹿児島県日置市東市来町湯田字諏訪原１９７５番６
価格時点	2023 年
駅名	湯之元駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	370万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	370万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,284 円／坪 1平米 1万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、日置市東市来町湯田地区及び周辺部の住宅地域。需要者は、東市来町の居住者及び同町に地縁・血縁を有する個人と考えられる。近隣地域は、湯之元駅からやや離れた古くからの住宅地域で、周囲は未利用地や農地が散見され、生活利便性が劣る。慢性的な人口減少と少子高齢化の影響を受けて、地価は下落傾向にある。取引の中心となる価格帯は、２５０㎡の土地で３４０万円程度である。 (2) 同一需給圏は、東市来町中心部及び中心部の周囲に見られる住宅地域と判定した。需要者の中心は、東市来町内で戸建住宅用地を求める個人である。住宅の新築も見られるものの、東市来町において特段地域経済の活性化の兆しが認められないこと、東市来町内の他の住宅地域との競合から需要は減退傾向で、地価も下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は総額３５０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の一般住宅が主体の既成住宅地域であり、地区外からの流入も乏しく、収益性を指向するアパート等の投資物件がほとんど見られないことから、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、実際の取引で成立した取引価格より求めたもので、市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、本件では取引時点の新しい湯田地区の事例からの査定価格を採用して決定しており、説得力に特に優る。なお、収益価格は、賃貸市場が極めて未成熟で、賃貸収益により土地代まで回収することができる地域ではないことから適用できなかった。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	湯之元駅南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日置市鹿児島県日置市東市来町湯田字諏訪原１９７５番６
標準地の範囲
東	250 m
西	150 m
南	300 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	19 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)湯之元球場近くの古くからの住宅地域。周辺において未利用地や農地が見られ、宅地需要は弱い。現状において地域要因が変動する要因はなく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)中心部からやや離れた住宅地域である。未利用地も残り、中心部の住宅地域と比較した際の需要者からの選好性に劣り、需要は減退傾向。今後も衰退傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)パナソニック撤退後の経済振興及び雇用創出として、オリーブの６次産業化を目指す。伊集院地区のみ人口、世帯数とも増加傾向にある。 (2)中心部に大規模な空地も見られる等、土地需要は減退傾向にある。地域経済に活性化の兆しはなく、衰退傾向にある。
地域要因
(1)湯之元球場近くの旧来からの住宅地域。生活利便性に劣り、宅地需要は低調で、地価は下落傾向にある。 (2)現状の居住環境を維持して推移している。しかし、東市来町内の他の住宅地域と比較した際の特段の優位性に欠け、衰退傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220646216 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	日置市
地域	鹿児島県日置市東市来町湯田字諏訪原１９７５番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万23 円／平米 3万3,136 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,027 円／平米 4万9,679 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,501 円／平米 4万4,634 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211146216 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	日置市
地域	鹿児島県日置市東市来町湯田字諏訪原１９７５番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,709 円／平米 4万5,322 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,360 円／平米 4万4,168 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,908 円／平米 4万2,674 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1181246216 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	日置市
地域	鹿児島県日置市東市来町湯田字諏訪原１９７５番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,886 円／平米 6万5,743 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,385 円／平米 6万781 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,252 円／平米 4万7,117 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1200146216 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	日置市
地域	鹿児島県日置市東市来町湯田字諏訪原１９７５番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,058 円／平米 5万3,088 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,209 円／平米 5万281 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,237 円／平米 4万3,762 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情