路線価 (2023) 鹿児島県日置市伊集院町下谷口字天神馬場1476-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 日置市鹿児島県日置市伊集院町下谷口字天神馬場１４７６番３
価格時点	2023 年
駅名	伊集院駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	758万 円 (438 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	762万 円 (438 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,524 円／坪 1平米 1万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、日置市伊集院町中心部の古くからの一般住宅を主体とする住宅域地である。需要者は、伊集院町内一円の居住者であるが、伊集院町中心部の地縁者、血縁者に限定される傾向が認められる。土地価格は、７５０万円程度である。当該地域を含む伊集院町中心部古くからの住宅地域の宅地需要は、区画整理地区、住宅団地等との競合から、やや低調である。宅地価格は、近隣地域の不動産市況を反映して、やや下落傾向で推移している。 (2) 同一需給圏は、日置市伊集院町の中心市街地及びその周辺の住宅地域。需要者は、日置市伊集院町及びその周辺に血縁・地縁を有する給与所得者、個人事業主が中心である。環境や利便性に優れる区画整理済みの住宅地域の宅地に対する需要が根強いものの、割安感もあって一定数の需要がある。市場の中心価格帯は、宅地で５００万円から１３００万円程度である。小規模な新築戸建住宅で２０００万円から３０００万円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、一般住宅を主体とする古くからの住宅地域である。鑑定評価額は、自建の一般住宅敷地であることから、比準価格を基本に、前年価格をも勘案して上記のとおり決定した。この価格は、代表標準地から規準した価格とも概ね均衡を得ており、近隣地域の不動産市況に対する現状（区画整理地区、新規分譲住宅団地等に比較して、新規参入者は乏しい。）を反映した妥当な価格と判断する。 (2) 当該地域は自用の戸建住宅を中心とした住宅地域で、アパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場は成熟していないことから、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域内に存する信頼性の高い事例を標準に決定しており、最近の市場動向を反映する実証的価格である。従って比準価格を標準に、代表標準地や取引動向等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊集院駅南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	132.5 坪 (438 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い傾斜地の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日置市鹿児島県日置市伊集院町下谷口字天神馬場１４７６番３
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	15.5 m
面積	419 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)「伊集院駅」のほぼ南方約１，１００ｍ、一般住宅を主体とする古くからの住宅地域である。宅地需要は、区画整理地区、住宅団地との競合からやや低調である。宅地価格は、やや下落傾向で推移していくものと判断する。 (2)山手に位置するに古くからの住宅地域。街路条件が劣るために、近年開発された住宅地に比較して、やや人気がない。閑静な住環境は今後も維持されると予測する。地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万7,524 円 1平米 1万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日置市伊集院町住宅地域の宅地需要は比較的堅調に推移している。宅地価格は、住宅団地はほぼ安定～やや上昇、その他は、やや下落傾向で推移。 (2)日置市の人口は住民の高齢化で減少傾向にある。伊集院中心部は鹿児島市のベッドタウンとして一定の宅地需要がある。
地域要因
(1)地域要因に、特に変動要因は認められない。宅地需要はやや低調である。宅地価格は、やや下落傾向で推移している。 (2)住環境に大きな変動はなく、閑静な居住環境は今後も維持される。街路条件等が劣るため、需要は低調。地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220746216 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	日置市
地域	鹿児島県日置市伊集院町下谷口字天神馬場１４７６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,733 円／平米 7万8,461 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,646 円／平米 8万4,786 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,212 円／平米 5万6,903 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220646216 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	日置市
地域	鹿児島県日置市伊集院町下谷口字天神馬場１４７６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,423 円／平米 4万7,682 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,041 円／平米 4万6,420 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,335 円／平米 5万7,310 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220246216 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	日置市
地域	鹿児島県日置市伊集院町下谷口字天神馬場１４７６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,376 円／平米 6万751 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,145 円／平米 5万6,681 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,179 円／平米 5万6,794 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210646216 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	日置市
地域	鹿児島県日置市伊集院町下谷口字天神馬場１４７６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,323 円／平米 5万3,964 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,662 円／平米 8万4,839 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,281 円／平米 5万7,131 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情