路線価 (2023) 秋田県にかほ市両前寺字狐森207-2 坪・平米
2023
路 線 価
秋田県 にかほ市
秋田県にかほ市両前寺字狐森２０７番２
(にかほ)
- 周辺状況： 住宅地 (中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域)
- 仁賀保駅 から 1600m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
秋田県
にかほ市秋田県にかほ市両前寺字狐森２０７番２
|
| 価格時点 | 2023 年
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| 駅名 | 仁賀保駅 から 1600m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
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| 調査実施日 | 2022年12月10日
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| 鑑定評価額 総額 |
439万 円
(410 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 3万5,374 円
1平米 1万700 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月11日
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| 調査実施日 | 2022年12月07日
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| 鑑定評価額 総額 |
439万 円
(410 平米)
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| 鑑定評価額 単価 |
1坪 3万5,374 円／坪
1平米 1万700 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は、にかほ市及び隣接する由利本荘市外縁部の住宅地域一円で、特に仁賀保地区の住宅地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は、市内居住者が中心であるが、集落地域的性格を有するため地縁者に限られる傾向がある。仁賀保地区の住宅需要は、利便性の良い市街地中心部の住宅地域に集中しており、外縁部の住宅地域に対する需要は少ない。需要の中心価格帯は、不動産取引自体が少なく画地規模も一様でないため、見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏をにかほ市の住宅地域と判定し、特に代替性の強い圏域を仁賀保地区の既成住宅地域、集落地域と判定した。主な需要者は地縁・血縁関係を有する個人に限定される。農家住宅も混在する旧来からの住宅地域で市街地外縁部に位置し、居住の利便性は劣る。また、周辺では空き家も多く、土地取引は少ない状況にあり、規模・形状等も個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 農家住宅を含む自用の戸建住宅がほとんどの旧来からの住宅地域で、賃貸市場が成立しておらず、収益価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用して求めたもので、実際の不動産市況を適切に反映した実証的な価格であり、対象標準地の市場価値を適切に反映している。よって、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用目的の取引が中心的な農家集落地域であり、賃貸需要は認められないことから収益価格の算定は断念した。比準価格は類似性を有する規範性の高い取引事例を用いた実証的な価格である。典型的な需要者は地縁的選好性を有する個人が想定され、周辺相場等の市場性を有する比準価格の有する説得力の程度は高い。以上より比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | ＪＲ仁賀保駅北東方
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| 距離 | 1600 m
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| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
124 坪
(410 平米)
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| 私道分面積 | 0 平米
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| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 2 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
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| 周辺の利用状況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 南東 |
| 道路幅員 | 5.5 m
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| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 有 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
第1種住居地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
にかほ市秋田県にかほ市両前寺字狐森２０７番２
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 200 m
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| 西 | 150 m
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| 南 | 150 m
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| 北 | 150 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 戸建住宅地
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| 画地の形状等 | |
| 間口 | 14 m
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| 奥行き | 29 m
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| 面積 | 400 m2
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| 形状 | ほぼ長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 農家住宅も見られる市街地北端部の旧来からの住宅地域
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| 街路 | 基準方位 北５．５ｍ市道
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
第1種住居地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)既存住宅地域として成熟しており地域内に格別の変動要因はなく、当面現状維持で推移すると予測する。市街地の外縁に位置し需要は少なく、地価は当面下落傾向が継続すると予測する。 (2)熟成した戸建住宅地域であり、土地取引は低調であるが、当面は現環境を維持することが想定される。将来的には、需要の減退から地価は弱含みで推移するものと思料される。 |
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| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 戸建住宅地
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| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 3万5,374 円
1平米 1万700 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 3万5,374 円
1平米 1万700 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 3万5,374円 1平米 1万700円 |
前年から次年への変動率 
-0.9 ％
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2022年 |
1坪 3万5,705円 1平米 1万800円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
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2020年 |
1坪 3万5,374円 1平米 1万700円 |
|
前年から次年への変動率
-0.9 ％
|
|
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2019年 |
1坪 3万5,705円 1平米 1万800円 |
| 標準地区分 | 代表標準地 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
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(1)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあって県内景気は持ち直しの傾向にあり、不動産市況も一部で不透明感が残るが概ね改善傾向にある。 (2)少子高齢化を背景とした人口減少は止まらず、にかほ市の不動産市況は未だ低迷しているが、利便性の高い地域では一定の引き合いを有する。 |
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| 地域要因 | |
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(1)市街地外縁部の利便性の劣る既成住宅地域であり、需要は弱く、不動産取引は少ない。 (2)農家住宅が混在する熟成した住宅地域で、利便性が劣り、周辺では空き家も見られ、需要は低迷している。 |
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| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
Ｒ０５公にかほＵ 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 秋田県 |
| 市区町村 | にかほ市 |
| 地域 | 秋田県にかほ市両前寺字狐森２０７番２ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
8,894 円／平米
2万9,404 円／坪
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|
推定価格 平米
坪
|
1万127 円／平米
3万3,480 円／坪
|
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標準価格 平米
坪
|
1万334 円／平米
3万4,164 円／坪
|
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査定価格 平米
坪
|
1万600 円／平米
3万5,044 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
Ｒ０４公にかほＵ 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 秋田県 |
| 市区町村 | にかほ市 |
| 地域 | 秋田県にかほ市両前寺字狐森２０７番２ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
9,331 円／平米
3万848 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
9,191 円／平米
3万385 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万421 円／平米
3万4,452 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万700 円／平米
3万5,374 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 西 |
| 道路幅員 | 5.5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 北 |
| 側道幅員1 | 3.2 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
Ｒ０４調にかほＴ 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 秋田県 |
| 市区町村 | にかほ市 |
| 地域 | 秋田県にかほ市両前寺字狐森２０７番２ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
6,944 円／平米
2万2,957 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
6,798 円／平米
2万2,474 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万426 円／平米
3万4,468 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万700 円／平米
3万5,374 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 3 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
Ｒ０４公由利本荘Ｔ 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 秋田県 |
| 市区町村 | 由利本荘市 |
| 地域 | 秋田県にかほ市両前寺字狐森２０７番２ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
4,822 円／平米
1万5,942 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
6,588 円／平米
2万1,780 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万246 円／平米
3万3,873 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万600 円／平米
3万5,044 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 6.4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |