路線価 (2023) 秋田県にかほ市平沢字坂ノ下184 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 にかほ市秋田県にかほ市平沢字坂ノ下１８４番
価格時点	2023 年
駅名	仁賀保駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	343万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,186 円 1平米 1万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	343万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,186 円／坪 1平米 1万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、にかほ市及び隣接する由利本荘市外縁部の住宅地域一円で、特に仁賀保地区の住宅地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は、市内に居住又は就労する一次取得者層が中心である。仁賀保地区の住宅需要は、商業施設が連担する国道の背後の住宅地域に集中していたが、既存住宅地域であっても利便性が良い地域では需要回復の兆しが見られる。需要の中心価格帯は、土地は２００㎡程度で３５０万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏をにかほ市や隣接する由利本荘市の住宅地域と判定し、特に代替性の強い圏域を仁賀保地区の住宅地域と判定した。主な需要者は市内に居住・勤務する個人であり、他地域からの転入者は少ない。ロードサイド店舗や利便施設が建ち並ぶ国道７号周辺に分譲地が大量供給されて以降、雑然とした街並みの既成市街地は選好性に劣るため需要が少ない。土地は３５０万円～４００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の戸建住宅がほとんどの既成住宅地域で、賃貸市場が成立しておらず、収益価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用して求めたもので、実際の不動産市況を適切に反映した実証的な価格であり、対象標準地の市場価値を適切に反映している。よって、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用目的の取引が中心的な戸建住宅地域であり、賃貸需要は認められないことから収益価格の算定は断念した。比準価格は類似性を有する規範性の高い取引事例を用いた実証的な価格である。典型的な需要者は地縁的選好性を有する個人が想定され、周辺相場等の市場性を有する比準価格の有する説得力の程度は高い。以上より比準価格を以って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ仁賀保駅西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	にかほ市秋田県にかほ市平沢字坂ノ下１８４番
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	幅員がやや狭い旧来からの住宅地域
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はなく、当面現状維持で推移すると予測する。駅に近い既存住宅地域で一定の需要が見込めるため、地価は当面横ばいで推移すると予測する。 (2)熟成した戸建住宅地域であり、現状を維持するものと予測する。宅地需要は既成市街地から国道７号周辺に移行しているものの底入れの兆しもあり、居住環境の優る地域では地価は当面横ばいで推移すると思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万8,186 円 1平米 1万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万8,186 円 1平米 1万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあって県内景気は持ち直しの傾向にあり、不動産市況も一部で不透明感が残るが概ね改善傾向にある。 (2)少子高齢化を背景とした人口減少は止まらず、にかほ市の不動産市況は未だ低迷しているが、利便性の高い地域では一定の引き合いを有する。
地域要因
(1)駅に近い利便性の良い既存住宅地域で、周辺で新興分譲地が販売されるなど需要回復の兆しが見られる。 (2)利便性が比較的高い住宅地であり、地価も底入れの兆しがあることから、地価は横ばい傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公にかほＴ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	にかほ市
地域	秋田県にかほ市平沢字坂ノ下１８４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万261 円／平米 6万6,983 円／坪
推定価格 平米 坪	2万261 円／平米 6万6,983 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,726 円／平米 5万8,602 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４調にかほＵ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	にかほ市
地域	秋田県にかほ市平沢字坂ノ下１８４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,902 円／平米 5万9,184 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,381 円／平米 5万7,462 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,398 円／平米 5万7,518 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調にかほＵ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	にかほ市
地域	秋田県にかほ市平沢字坂ノ下１８４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,761 円／平米 3万8,882 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,094 円／平米 5万9,819 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,398 円／平米 5万7,518 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４公にかほＵ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	にかほ市
地域	秋田県にかほ市平沢字坂ノ下１８４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,633 円／平米 3万8,459 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,293 円／平米 4万3,947 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,583 円／平米 5万8,129 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	記載無し
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情