路線価 (2023) 鹿児島県曽於市財部町南俣字東馬場11340-2内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 曽於市鹿児島県曽於市財部町南俣字東馬場１１３４０番２内
価格時点	2023 年
駅名	財部駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	449万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,962 円 1平米 1万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	446万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,631 円／坪 1平米 1万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧財部町の商業地域を中心に、曽於市の商業地域一円である。需要者の中心は、地元に地縁性を有する小規模事業主であり、同一需給圏外からの宅地需要は見られない。顧客は都城市の大型商業施設に流出しており、商業地需要は乏しく、地価水準は下落傾向である。需要の中心となる価格帯は、敷地規模等にばらつきがあり、把握が困難である。 (2) 同一需給圏は、旧財部町を中心とする曽於市の商業地域である。主な需要者は、小売店を営業する個人事業主を中心とした自己使用目的の事業者であり、旧来からの地縁者が大部分を占める。末吉地区へ行政機関の集約移転、隣接市の店舗への顧客流出、店舗経営者の高齢化や後継者不足等で商況は衰退しており、新規出店は極めて限定的で、地価は下落傾向で推移している。建物の用途により、土地の規模も大きく異なり幅があることから、中心価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の取引事例と比準して求められた比準価格は、地域の地価水準・動向を反映していると考えられる。地域内に於いては賃貸市場が成熟しておらず、収益価格は試算しなかった。また、原価法は既成市街地のために適用できなかった。本件では、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡などを勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は自己使用目的の店舗を中心とした商業地域である。事業者向けの賃貸市場が未成熟であり、想定される土地取引は自己使用目的であることから、収益目的の土地取引は想定しづらいため、収益還元法は適用せず取引事例比較法のみを適用する。そのため、比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	財部駅南東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行等が見られる既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	曽於市鹿児島県曽於市財部町南俣字東馬場１１３４０番２内
標準地の範囲
東	200 m
西	250 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、旧財部町の中心商業地域であるが、商業地需要が乏しく店舗の連たん性も低く、地価水準は下落傾向で推移するものと思われる。 (2)当該地域は、旧財部町中心部に位置する商業地域であり、旧来からの小売店等が立地している。隣接市への顧客流出や、人口減少、高齢化等から店舗需要は限定的であり、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万4,962 円 1平米 1万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万4,631 円 1平米 1万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
前年から次年への変動率 -3.6 ％
2019年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響も残る中、円安及び物価高もあり、先行きに対する不透明感が漂っている。 (2)行政機関の集約移転等の影響で同市の経済の中心は末吉地区になっている。人口減少・少子高齢化が進んでおり、地域経済は弱含み傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化は見られないが顧客が流出し、宅地需要は低迷し、地価水準は下落傾向である。 (2)旧財部町中心部の商業地域であり、地域要因に特段の変動要因はない。商況は衰退し、土地需要は低調であり、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220246217 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	曽於市
地域	鹿児島県曽於市財部町南俣字東馬場１１３４０番２内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,906 円／平米 4万5,973 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,462 円／平米 4万7,811 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,567 円／平米 4万4,853 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210146217 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	曽於市
地域	鹿児島県曽於市財部町南俣字東馬場１１３４０番２内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8,122 円／平米 2万6,851 円／坪
推定価格 平米 坪	7,903 円／平米 2万6,127 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,544 円／平米 4万1,470 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1201246217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	曽於市
地域	鹿児島県曽於市財部町南俣字東馬場１１３４０番２内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
推定価格 平米 坪	9,307 円／平米 3万769 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,327 円／平米 4万753 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1190646217 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	曽於市
地域	鹿児島県曽於市財部町南俣字東馬場１１３４０番２内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,585 円／平米 3万8,300 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,353 円／平米 3万7,533 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,768 円／平米 5万2,129 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情