路線価 (2023) 鹿児島県曽於市末吉町本町1-5-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 曽於市鹿児島県曽於市末吉町本町１丁目５番３
価格時点	2023 年
駅名	財部駅 から 10000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	926万 円 (343 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	930万 円 (343 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,593 円／坪 1平米 2万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は末吉町中心部の商住混在地域一円。需要者の中心は、地縁、血縁を有する個人、中小の法人事業者に限定される傾向が強い。背後地人口の減少、都城市への顧客流出、タイヨー末吉店の閉店等により衰退化し、新規出店の需要は今のところほとんど見込めない。土地の価格は３００㎡程度で８５０万～９００万円程度と推定するが、建物及びその敷地の中心価格帯の正確な把握は困難。 (2) 同一需給圏は、旧末吉町の商業地域を中心に、曽於市の商業地域一円である。需要者の中心は、地元に地縁性を有する小規模事業主であり、同一需給圏外からの宅地需要は見られない。顧客は都城市の大型商業施設に流出しており、周辺では閉店舗も見られ、地価水準は下落傾向である。需要の中心となる価格帯は、敷地規模等にばらつきがあり、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 末吉町の中心商店街であるが、借り手需要もなく投資を目的とした店舗等は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的で、賃貸市場は形成されていない。したがって、収益価格は試算せず、広域的な価格バランスや市場分析の結果を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺の取引事例と比準して求められた比準価格は、地域の地価水準・動向を反映していると考えられる。地域内に於いては賃貸市場が成熟しておらず、収益価格は試算できなかった。また、原価法は既成市街地のために適用できなかった。本件では、実際の取引事例に基づく実証的かつ客観的な比準価格を標準とし、公的価格との広域的な検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	末吉本町停
距離	0 m
土地の状態
土地面積	103.8 坪 (343 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、スーパー等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	曽於市鹿児島県曽於市末吉町本町１丁目５番３
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)顧客は都城市に流出しており、タイヨー末吉店が閉店するなど標準地が存する地域は衰退化が進行しており、地価は下落傾向である。今後も同様の傾向で推移していくものと予測する。 (2)近隣地域は、旧末吉町の中心商業地域であるが、閉鎖する店舗も見られ、地価水準は下落傾向で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,593 円 1平米 2万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,593円 1平米 2万7,100円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化の進行により住宅地需要は弱い。旧来の既存商店街も大型店や他市へ顧客流出が続き、商業地需要は弱い。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響も残る中、円安及び物価高もあり、先行きに対する不透明感が漂っている。
地域要因
(1)人口減少に加え、顧客は都城市に流出しており、タイヨー末吉店が閉店するなど近隣地域は衰退化が進行し、商業地に対する需要は弱い。 (2)地域要因に特段の変化は見られないが、閉店舗も見られ宅地需要が乏しく、商業地域として衰退傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1200746217 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	曽於市
地域	鹿児島県曽於市末吉町本町１丁目５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,724 円／平米 7万1,820 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,477 円／平米 7万1,003 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,267 円／平米 8万3,533 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	81 ％
基準容積率	310 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	12 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1200546217 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	曽於市
地域	鹿児島県曽於市末吉町本町１丁目５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,856 円／平米 8万8,786 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,426 円／平米 8万752 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,736 円／平米 9万5,001 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1190746217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	曽於市
地域	鹿児島県曽於市末吉町本町１丁目５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,973 円／平米 5万9,419 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,581 円／平米 5万4,817 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,681 円／平米 9万1,513 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,700 円／平米 9万1,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情