路線価 (2023) 鹿児島県霧島市牧園町高千穂字小塚原3617-483 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 霧島市鹿児島県霧島市牧園町高千穂字小塚原３６１７番４８３
価格時点	2023 年
駅名	霧島温泉駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	380万 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,309 円 1平米 1万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	380万 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,309 円／坪 1平米 1万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、牧園町高千穂及びその周辺の住宅地域。需要者は、牧園町高千穂及びその周辺に地縁的選好性を有する給与所得者、個人事業主が中心である。従来からの住宅地域で中規模の既存住宅が多く、空き家や未利用地等も見られる。近年はやや割安な取引も散見される等以前に比べ当該圏域における住宅需要は低調である。需要の中心となる価格帯は、規模や建物の状況等により異なるが３００万円から５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、霧島市内の旧牧園町の住宅地域であり、主な需要者は自己での利用を目的とする個人で、旧来から地区内に地縁を有する者がほとんどである。周辺には店舗や病院等があり、旧牧園町の中では、利便性の程度は良好であるが、人口減少及び少子高齢化が進展し、地区外からの住宅建築の需要は限定的で空地も散見され、地価は下落傾向である。中心価格帯は３００㎡台の土地を前提にすると、４００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　同一需給圏内の牧園町高千穂の類似地域において住宅地の取引事例を収集した。比準価格は自己居住用の取引から試算した市場の実態を反映した実証的な価格である。自己居住の戸建住宅が建ち並ぶ既存住宅地域であり、収益目的の取引は皆無であることから、収益価格の試算は行っていない。従って比準価格を標準に、代表標準地や取引動向等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域である。自己使用目的で、居住の快適性や利便性を指標に取引がなされており、収益性を前提とした取引は見られず、加えて賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は適用せず取引事例比較法のみを適用する。そのため、比準価格を重視して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	霧島温泉駅北東方
距離	12000 m
土地の状態
土地面積	87.7 坪 (290 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	霧島市鹿児島県霧島市牧園町高千穂字小塚原３６１７番４８３
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	200 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	700 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　国道２２３号南側背後に位置する未利用地も見られる既成住宅地域である。地域特性に大きな変更は無く、現在の地域性を維持していくと予測する。 (2)当該地域は、旧牧園町の既成住宅地域であり、周辺には空地も散見される地域である。市内中心部への人口集中等で人口減少及び少子高齢化が進み、土地需要は低調であり、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3,309 円 1平米 1万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3,309 円 1平米 1万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 4万3,970円 1平米 1万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 4万3,970円 1平米 1万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　霧島市牧園町の人口は減少、世帯数は減少傾向にある。空き家や未利用地が見られる等、需要は低迷している。 (2)旧国分市及び旧隼人町は企業進出や工場増設等の影響で人口の増加がみられるが、その他地域は人口減少等が進み二極化が顕著となっている。
地域要因
(1)　既存住宅の住環境等地域特性に目立った変更はない。宅地需要は低調なため地価の下落傾向が続いている。 (2)旧牧園町の既成住宅地域である。地域要因に特段の変動はない。土地需要は低調であり、地価は下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1170646218 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	霧島市
地域	鹿児島県霧島市牧園町高千穂字小塚原３６１７番４８３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,216 円／平米 6万222 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,724 円／平米 5万1,984 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,348 円／平米 4万4,128 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210746218 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	霧島市
地域	鹿児島県霧島市牧園町高千穂字小塚原３６１７番４８３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,526 円／平米 2万8,187 円／坪
推定価格 平米 坪	8,912 円／平米 2万9,463 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,713 円／平米 4万2,029 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1190646218 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	霧島市
地域	鹿児島県霧島市牧園町高千穂字小塚原３６１７番４８３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,875 円／平米 2万9,341 円／坪
推定価格 平米 坪	9,661 円／平米 3万1,939 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,985 円／平米 4万2,928 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情