路線価 (2023) 鹿児島県霧島市国分中央3-561-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 霧島市鹿児島県霧島市国分中央３丁目５６１番３
価格時点	2023 年
駅名	国分駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,940万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万2,827 円 1平米 7万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,940万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万2,827 円／坪 1平米 7万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は国分中心部の商業地域一円。需要者の中心は、古くからの商店街であることから地縁、血縁の強い個人・法人事業者。大型店の進出や複合商業施設の開業等、商圏の分散化により旧来からの商業地域は衰退化にあり、空き店舗も見られ新規出店の需要は弱い。土地の価格は２００㎡程度で１，５００万～２，０００万円程度、建物及びその敷地の中心価格帯は１億５千万円程度。 (2) 同一需給圏は、国分地区中心部の商業地域一円が圏域である。需要者の中心は、地縁や血縁関係を有する個人及び法人事業者である。隣接する隼人町では、平成３０年３月に隼人駅近くに開業した複合商業施設や、幹線道路沿いの路線型店舗等との競合で、国分地区中心部の商業地需要は低調で、地価は緩やかな下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、業種、業態により異なるため把握しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 百貨店、銀行等が建ち並ぶ旧来の商店街で、信頼性のある取引事例から求めた比準価格は市場の実態を反映した実証的価格である。収益価格は、空き店舗も見られるなど賃料水準等に流動性が高く、想定要因を試算の過程で多く含むため、精度の面で規範性が劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討及び広域的な価格バランスや市場分析の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例は、路線商業地域や混在住宅地域の取引事例も収集したが、適切に地域要因を補正し得た信頼性のある取引事例である。従って、比準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、貸店舗は認められるが、元本価値に見合う家賃収入が得にくく、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	国分駅南東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	73.8 坪 (244 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	銀行、百貨店等が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	霧島市鹿児島県霧島市国分中央３丁目５６１番３
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	70 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８．１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国分中心部の旧来の商店街であるが、商圏の分散化や駐車場不足により衰退化が進んでおり、地価は下落傾向で推移している。今後も同様の傾向で推移していくものと予測する。 (2)国分地区中心部の商業地域で、今後も同様の特性を維持すると予測する。路線型店舗等への商圏の分散化で、顧客が流出している。当該地域の商業地需要は低調で、地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万3,158 円 1平米 7万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万2,827 円 1平米 7万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万3,158円 1平米 7万9,600円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 26万5,472円 1平米 8万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万2,827円 1平米 7万9,500円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 26万5,472円 1平米 8万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)霧島市全体では、人口減少等により背後地人口は減少しているが、全人口の８割が集中する国分・隼人地区との二極化が進んでいる。 (2)県内景況は、全体として回復傾向が続いている。霧島市の人口は微減傾向。宅地需要は概ね安定しているが、中心部である国分地区に集中している。
地域要因
(1)国分中心部の旧来の商店街であるが、商圏の分散化や駐車場不足により衰退化が進んでおり、地価は下落傾向である。 (2)国分地区中心部の商業地域で、地域要因に変動はない。主に顧客の流出等で商業地需要は低調で、地価は緩やかな下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220546218 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	霧島市
地域	鹿児島県霧島市国分中央３丁目５６１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,281 円／平米 19万5,983 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,094 円／平米 18万8,753 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,099 円／平米 26万8,113 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,100 円／平米 26万8,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220646218 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	霧島市
地域	鹿児島県霧島市国分中央３丁目５６１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,539 円／平米 17万7,000 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,484 円／平米 25万2,856 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,500 円／平米 25万2,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	北
側道幅員2	10 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211246218 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	霧島市
地域	鹿児島県霧島市国分中央３丁目５６１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万579 円／平米 20万274 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,453 円／平米 20万6,470 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,293 円／平米 25万5,531 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,300 円／平米 25万5,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210746218 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	霧島市
地域	鹿児島県霧島市国分中央３丁目５６１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,087 円／平米 14万9,058 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,087 円／平米 14万9,058 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,649 円／平米 27万6,544 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,600 円／平米 27万6,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	282 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情