路線価 (2023) 鹿児島県霧島市溝辺町麓字曲迫279-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 霧島市鹿児島県霧島市溝辺町麓字曲迫２７９番２
価格時点	2023 年
駅名	表木山駅 から 5200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2,950万 円 (857 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,726 円 1平米 3万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,950万 円 (857 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,726 円／坪 1平米 3万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、溝辺町を中心に周辺地域を含む商業地域及び商住混在地域一円である。典型的な需要者はロードサイド型店舗を求める個人事業者、法人等が中心である。当該地域は、空港南部の国道沿いに、飲食店や事務所などが見られる路線商業地域である。空港利用客の回復により、空港周辺の商業地需要は回復傾向にあり、地価は概ね横這いで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、建物の規模・構造・用途等でバラツキがあり把握し難い。 (2) 　同一需給圏は、溝辺町麓及びその周辺の商業地、商住混在地の存する圏域。需要者は、自ら店舗や事業を営む県内外の法人事業者が中心である。今後のコロナ禍の影響は不透明であるが、幹線沿いを中心に空港利用客を対象とした各種店舗、事業所用地の需要は安定している。需要の中心価格帯は、規模により幅があるが土地で３０００万円から５０００万円程度、土地建物一体としては建物状況により見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記の通り、比準価格が得られた。当該地域は自用の建物が殆どで、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用できなかった。また、原価法は既成市街地のため適用できなかった。比準価格は実際の取引事例からアプローチした試算価格で、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。よって、本件では、広域的な価格水準の検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　近隣地域及び同一需給圏内の麓、崎森の類似地域において商業地及び商住宅混在地の取引事例を収集した。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。店舗や事業所が見られる等収益性を重視すべき商業地であるが、自己使用目的中心であり収益目的の取引は皆無であることから、収益価格の試算は行っていない。従って比準価格を標準に、取引動向や周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	表木山西方
距離	5200 m
土地の状態
土地面積	259.2 坪 (857 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、事務所が見られる空港前の路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	38 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	霧島市鹿児島県霧島市溝辺町麓字曲迫２７９番２
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、空港南部の幹線沿いに店舗、事務所などが見られる商業地域である。空港利用者の回復により、空港周辺における商業地需要も回復傾向にある。当面、地価は概ね横ばいで推移していくものと予測する。 (2)　空港利用客対象の飲食店、レンタカー等が建ち並ぶ地域特性に変更は無く、今後も現在の地域特性を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万3,726 円 1平米 3万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万3,726 円 1平米 3万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万3,726円 1平米 3万4,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万3,726円 1平米 3万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万3,726円 1平米 3万4,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万3,726円 1平米 3万4,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)霧島市は、ウイズコロナによる行動制限がない状況のなか、観光関連等を中心に景況は回復しつつあるが、不動産市況は依然、低迷している。 (2)　霧島市溝辺町の人口は減少、世帯数は横ばい傾向にある。空港前の幹線沿いを除き、競合物件の多い周辺の住宅地は低調である。
地域要因
(1)当該地域は、空港南部幹線沿いの商業地域である。空港利用客は回復傾向にあり、商業地需要も回復しつつあり、地価は概ね横這いで推移している。 (2)　繁華性、店舗の連たん性等に大きな変動要因は見られない。コロナ禍の影響を受けるが、空港への利便性の高い立地から宅地需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210546218 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	霧島市
地域	鹿児島県霧島市溝辺町麓字曲迫２７９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万9,950 円／平米 23万1,255 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,447 円／平米 15万3,554 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,447 円／平米 15万3,554 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,400 円／平米 15万3,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	38 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210546218 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	霧島市
地域	鹿児島県霧島市溝辺町麓字曲迫２７９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,807 円／平米 11万5,072 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210446218 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	霧島市
地域	鹿児島県霧島市溝辺町麓字曲迫２７９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,985 円／平米 10万5,742 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,241 円／平米 10万6,589 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,902 円／平米 11万2,080 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,900 円／平米 11万2,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	79 ％
基準容積率	294 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1200246218 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	霧島市
地域	鹿児島県霧島市溝辺町麓字曲迫２７９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,594 円／平米 11万7,674 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,655 円／平米 8万8,121 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,826 円／平米 10万8,523 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情