路線価 (2023) 秋田県にかほ市象潟町字武道島130-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 にかほ市秋田県にかほ市象潟町字武道島１３０番５
価格時点	2023 年
駅名	象潟駅 から 900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	494万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	494万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,120 円／坪 1平米 2万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、にかほ市内の住宅地域一円で、特に象潟地区の住宅地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は、市内に居住する一次取得者及び地縁者である。良好な住環境が形成され利便性も良く住宅地域として優位性を有しており、底堅い需要が見込まれる地域である。需要の中心価格帯は、土地は２５０㎡程度で５００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台前半である。 (2) 同一需給圏は、にかほ市の住宅地域であり、特に代替性の強い圏域は象潟地区の住宅団地や分譲住宅地域である。主な需要者は市内に居住・勤務する個人である。近隣地域は同一需給圏内でも利便性の高い地域であるが、少子高齢化に伴う人口減少、地域の衰退を背景に長期的には需要は弱含みで推移するものと思料される。価格の中心帯としては土地は５００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の居住用建物が大半を占める住宅地域で、新規の賃貸物件の供給はなく、賃料水準の把握が困難なため、収益価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用して求めたもので、実際の不動産市況を適切に反映した実証的な価格であり、対象標準地の市場価値を適切に反映している。よって、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅利用が中心であり、アパート等の新規収益物件は見当たらず賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。典型的な需要者は、通常周辺相場等の市場性を考慮の上、取引意思を決定するものと思料され、比準価格の有する説得力の程度は高い。本件においても類似性を有する取引事例を収集し、各要因の補修正も適切に行うことが出来た。以上より比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ象潟駅北東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	にかほ市秋田県にかほ市象潟町字武道島１３０番５
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	15.5 m
面積	250 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	店舗、教育施設、市庁舎に近い区画整然とした住宅地域
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はなく、当面現状維持で推移すると予測する。ＴＤＫ稲倉工場の新設が進行中で、地域経済回復の期待が高まっており、地価は当面横ばいで推移すると予測する。 (2)熟成した住宅地域であり、象潟エリアにおいては利便性の高い地域である。少子高齢化等を背景とした人口減少から地価は低迷傾向にあったが、値頃感から地価も底入れの兆しが見られる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあって県内景気は持ち直しの傾向にあり、不動産市況も一部で不透明感が残るが概ね改善傾向にある。 (2)少子高齢化を背景とした人口減少は止まらず、にかほ市の不動産市況は未だ低迷しているが、利便性の高い地域では一定の引き合いを有する。
地域要因
(1)ＴＤＫの企業城下町的性格を有する地域で、好調な企業業績が地域経済に好影響を与えている。 (2)長期的に地価は下落傾向にあったが、値頃感もあり、利便性の高い地域においては地価に底入れの兆しが見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４調にかほＴ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	にかほ市
地域	秋田県にかほ市象潟町字武道島１３０番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万299 円／平米 6万7,108 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,452 円／平米 6万4,308 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,259 円／平米 6万3,670 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４調にかほＴ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	にかほ市
地域	秋田県にかほ市象潟町字武道島１３０番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,752 円／平米 4万8,770 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,251 円／平米 4万7,114 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,576 円／平米 6万4,718 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４公にかほＴ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	にかほ市
地域	秋田県にかほ市象潟町字武道島１３０番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,003 円／平米 4万6,294 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,523 円／平米 4万4,707 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,374 円／平米 6万4,050 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４公にかほＴ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	にかほ市
地域	秋田県にかほ市象潟町字武道島１３０番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,139 円／平米 5万50 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,912 円／平米 4万9,299 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,518 円／平米 6万4,527 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情