路線価 (2023) 鹿児島県南九州市頴娃町別府字中村筋7046 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 南九州市鹿児島県南九州市頴娃町別府字中村筋７０４６番
価格時点	2023 年
駅名	頴娃大川駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	189万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,324 円 1平米 6,450 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	191万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,555 円／坪 1平米 6,520 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南九州市頴娃町別府及びその周辺の住宅地域。需要者は、南九州市頴娃町及びその周辺に血縁・地縁を有する給与所得者、個人事業主が中心である。以前に比べ需要は回復しつつあるが、全体的には勤労世代の流出や高齢化の影響等から当該圏域における住宅需要は低調である。市場の中心価格帯は、宅地で２００万円から５００万円程度、新築戸建住宅の分譲は見られない。 (2) 同一需給圏は、南九州市頴娃町別府地区及びその周辺の既成住宅地域である。需要者の中心は南九州市に居住する自用目的の勤労者、個人事業主であるが、その中でも同圏域に強い地縁性を有する者に限定される。地域人口の減少、少子高齢化等に伴い住宅地に対する需要は低調で取引は少なく、地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は２００万円程度、新築戸建物件はほとんど見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は農家住宅も混在する住宅地域であり、収益物件は殆ど見られず、賃貸市場は成熟していないことから、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域内に存する信頼性の高い事例を標準に決定しており、市場の実態を反映した信頼性の高い価格である。従って比準価格を標準に、代表標準地や取引動向等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象地が存する近隣地域は自用の一般住宅と農家住宅が混在する地域であり、収益物件は見られず賃貸市場は未成熟である。よって収益還元法は適用せず、比準価格のみの試算となった。比準価格は市場の実勢を反映した実証的かつ客観的な価格であり、当該地域は自用の戸建住宅地としての需要が中心であることから比準価格を標準とし、代表標準地との均衡をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	頴娃大川駅南方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	88.6 坪 (293 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南九州市鹿児島県南九州市頴娃町別府字中村筋７０４６番
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	150 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	150 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)頴娃町西部の既成住宅地域で、未利用地も散見される。頴娃町は高齢化・過疎化が進行しており、取引は少なく土地の需要は低迷している。地価は下落が続いており、今後も下落傾向で推移すると予測する。 (2)頴娃町別府地区の一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域。地域要因に目立った変化は特になく、当面は現状を維持したまま推移するものと予測する。宅地需要は低調で、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万1,324 円 1平米 6,450 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万1,555 円 1平米 6,520 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万1,324円 1平米 6,450円
前年から次年への変動率 -3 ％
2022年	1坪 2万1,985円 1平米 6,650円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万1,555円 1平米 6,520円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 2万1,985円 1平米 6,650円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)南九州市の人口は少子高齢化で減少傾向にある。基幹産業の茶業は、価格低迷のほか、担い手不足も課題となっている。 (2)南九州市の人口は減少傾向、県内景況は生産、畜産等が弱含み傾向で、観光、消費は回復、持ち直し傾向。今後は物価高騰による影響が懸念される。
地域要因
(1)既成住宅地域においても、少子高齢化が進行し、宅地に対する需要は低調である。地価は下落傾向が継続している。 (2)地域要因に目立った変化は特にない。一般住宅と農家住宅が混在する地域で地縁的な選好性が強く、需要者が限定的であることから住宅地需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1180846223 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	南九州市
地域	鹿児島県南九州市頴娃町別府字中村筋７０４６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,037 円／平米 1万3,346 円／坪
推定価格 平米 坪	4,556 円／平米 1万5,062 円／坪
標準価格 平米 坪	4,556 円／平米 1万5,062 円／坪
査定価格 平米 坪	4,560 円／平米 1万5,075 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1170946223 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	南九州市
地域	鹿児島県南九州市頴娃町別府字中村筋７０４６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,500 円／平米 2万8,101 円／坪
推定価格 平米 坪	7,786 円／平米 2万5,741 円／坪
標準価格 平米 坪	7,277 円／平米 2万4,058 円／坪
査定価格 平米 坪	7,280 円／平米 2万4,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1200146223 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	南九州市
地域	鹿児島県南九州市頴娃町別府字中村筋７０４６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,702 円／平米 1万8,851 円／坪
推定価格 平米 坪	5,955 円／平米 1万9,687 円／坪
標準価格 平米 坪	6,396 円／平米 2万1,145 円／坪
査定価格 平米 坪	6,400 円／平米 2万1,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220846223 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	南九州市
地域	鹿児島県南九州市頴娃町別府字中村筋７０４６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,594 円／平米 2万5,106 円／坪
推定価格 平米 坪	7,192 円／平米 2万3,777 円／坪
標準価格 平米 坪	6,715 円／平米 2万2,200 円／坪
査定価格 平米 坪	6,720 円／平米 2万2,216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情